Die Regelungen des neuen Bau- und Werk­ver­trags­rechts tra­ten am 01. Jan­uar 2018 in Kraft. Das Bür­ger­liche Ge­setz­buch sieht ne­ben dem Werk­ver­trags­recht nun­mehr in spez­iel­le Re­gel­un­gen des Bau­ver­trags­rechts und des Ver­brauch­er­bau­ver­trags­rechts vor. Da­ne­ben fin­den sich auch Re­gel­un­gen für Arch­i­tek­ten- und In­gen­ieur­ver­trä­ge so­wie einige we­ni­ge spez­iel­le Nor­men für Bau­trä­ger­ver­trä­ge.

Die Ab­grenz­ung zwisch­en Werk­ver­trags-, Bau­ver­trags- und Ver­brauch­er­bau­ver­trags­recht wird über Art und Um­fang der aus­zu­führ­en­den Leist­ung­en ge­trof­fen.

Auf­trä­ge, die (Wieder-)Her­stell­ung, Be­sei­ti­gung, Um­bau ein­es Ge­bäu­des oder der Auß­en­an­la­ge so­wie we­sent­liche In­stand­hal­t­un­gen be­in­hal­ten, sind als Bau­ver­trä­ge ein­zu­ord­nen (§ 650a BGB). Ver­brauch­er­bau­ver­trä­ge sind Ver­trä­ge, durch die der Un­ter­neh­mer von ein­em Ver­brauch­er zum Bau eines Ge­bäu­des oder zu er­heb­lich­en Um­bau­maß­nah­men an be­steh­en­den Ge­bäu­den ver­pflich­tet wird (§ 650i BGB). Sol­len Re­pa­ra­tur­ar­bei­ten in Auf­trag ge­ge­ben wer­den, wo­bei der aus­führ­en­de Werk­un­ter­neh­mer nicht in die Sub­stanz ein­greift, gelten aus­schließ­lich die Re­gel­un­gen des Werk­ver­trags­rechts. Dies ist bei­spiels­wei­se bei Ma­ler­ar­bei­ten, klei­ner­en Re­pa­ra­tur­en oder An­brin­gen ein­er Mar­ki­se der Fall.

Die von Haus & Grund und dem Zen­tral­ver­band Deut­sches Bau­ge­wer­be ge­mein­sam er­stell­ten Ein­fam­il­ien­haus-/Schlüs­sel­fer­tig­bau­ver­trag und Hand­wer­k­er­ver­trag sind über­ar­bei­tet und an die neue Rechts­la­ge an­ge­passt wor­den.

Die­se soll­ten ab 01. Jan­uar 2018 ver­wen­det wer­den und kön­nen un­ter For­mu­la­re & Down­loads / Bau­en & Re­no­vier­en kos­ten­los und ohne An­mel­dung her­un­ter­ge­la­den wer­den.

Durch das "Ge­setz zur Re­form des Bau­ver­trags­rechts, zur Än­der­ung der kauf­recht­lich­en Män­gel­haf­t­ung, zur Stärk­ung des zivil­pro­zes­su­alen Rechts­schut­z­es und zum masch­inel­len Sie­gel im Grund­buch- und Schiffs­re­gis­ter­ver­fah­ren" er­ge­ben sich im We­sent­lich­en fol­gen­de Än­der­un­gen:

1. Kauf­rechts­än­der­ung
   Ein- und Aus­bau­kos­ten bei man­gel­haf­t­em Ma­ter­ial: Stellt sich her­aus, dass Ma­ter­i­al­ien man­gel­haft sind, nach­dem die­se be­stim­mungs­ge­mäß ver­baut wur­den (z. B. Flie­sen und Par­kett), steh­en dem Käu­fer Man­gel­rech­te zu. Im Rah­m­en der Nach­er­füll­ung hat der Käu­fer auch ein­en An­spruch ge­gen den Werk­un­ter­neh­mer auf Er­satz der Kos­ten für den Aus­bau des man­gel­haf­ten und den Ein­bau des man­gel­frei­en Mat­er­i­als.
    
2. Werk­ver­trags­recht
   Ab­nah­me­fik­ti­on (§ 640 BGB): Hat der Un­ter­neh­mer dem Be­stel­ler eine Frist zur Ab­nah­me ge­setzt und der Be­stel­ler ver­wei­gert die Ab­nah­me, ohne min­des­tens ein­en Man­gel zu be­nen­nen, gilt mit Ab­lauf der Frist das Werk als ab­ge­nom­men. Ist der Be­stel­ler ein Ver­brauch­er, muss der Un­ter­neh­mer den Be­stel­ler über die­se Rechts­fol­ge in­for­mier­en. Un­ter­lässt er dies, tritt die Ab­nah­me­fik­ti­on trotz Frist­ab­lauf nicht ein.
   
   Ab­schlags­zahl­ung (§ 632a BGB): Der Un­ter­neh­mer kann von dem Be­stel­ler eine Ab­schlags­zah­l­ung nach dem Wert der er­brach­ten und ge­schul­de­ten Leis­tun­gen ver­lan­gen. Der Be­stel­ler muss die Ab­schlä­ge leis­ten, auch wenn we­sent­liche Män­gel vor­lie­gen. So­fern der Be­stel­ler Män­gel rügt, kann er das Dop­pel­te der vor­aus­sicht­lich­en Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten bei der Rech­nung über die Ab­schlags­zahl­ung ein­be­hal­ten.
   
   Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (§ 648a BGB): Be­stel­ler und Un­ter­neh­mer kön­nen den Ver­trag, so­wie ein­en Teil des Ver­trags (ab­grenz­bar­er Teil) aus wich­ti­gem Grund kün­di­gen. Bei­de Par­tei­en ha­ben ein­en An­spruch auf eine ge­mein­sa­me Leis­tungs­fest­stel­lung, um ein­en Streit über die er­brach­ten Leist­un­gen vor­zu­beu­gen. Der Ver­güt­ungs­an­spruch des Un­ter­nehm­ers wird auf die bis da­hin er­brach­ten Leis­tun­gen be­grenzt. Et­wa­i­ge Nach­tei­le, die den Par­tei­en aus der Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund ent­steh­en, sind im We­ge des Scha­den­er­sat­zes ab­zu­wick­eln.
    
3. Bau­ver­trags­recht
   Ein­sei­ti­ges An­ord­nungs­recht des Be­stel­ler (§ 650b BGB): Wäh­rend der Bau­zeit kommt es er­fahr­ungs­ge­mäß im­mer wie­der zu Än­der­un­gen ein­zel­ner Bau­aus­führ­un­gen. Kön­nen sich Bau­herr und Bau­un­ter­neh­mer nicht ei­ni­gen, kann der Bau­herr die ge­än­der­te Bau­aus­führ­ung 30 Ta­ge nach Zu­gang des Än­der­ungs­wun­sches beim Un­ter­neh­mer ein­sei­tig an­ord­nen. In § 650c BGB wird die Be­mess­ung des Ver­güt­ungs­an­spruchs des Un­ter­neh­m­ers für die Än­der­un­gen ge­re­gelt. Die Preis­an­pass­ung er­folgt ent­we­der nach den "tat­säch­lich­en Kos­ten" (Ab­satz 1) oder un­ter "Rück­griff" auf die hin­ter­leg­te Ur­kal­ku­lat­ion (Ab­satz 2). Im Streit­fall kön­nen die Par­tei­en einst­wei­li­gen Rechts­schutz in An­spruch neh­men (§ 650d BGB).
   
   Zu­stands­fest­stell­ung (§ 650g BGB): Ver­wei­gert ein Bau­herr die Ab­nah­me des Wer­kes, kann der Bau­un­ter­neh­mer vom Bau­her­ren ver­lan­gen, an ein­er Zu­stands­fest­stell­ung mit­zu­wir­ken. Die­se er­setzt nicht die Ab­nah­me, sie er­leich­tert aber die Be­weis­führ­ung.
   
   Schluss­rech­nung (§ 650g Abs. 4 BGB): Der Ver­güt­ungs­an­spruch des Un­ter­neh­m­ers wird erst fäl­lig, wenn der Be­stel­ler das Werk ab­ge­nom­men (so­fern die Ab­nah­me nicht ent­behr­lich ist) und der Un­ter­neh­mer eine prüf­fäh­ige Schluss­rech­nung ge­legt hat.
   
   Schrift­form (§ 650h BGB): Die Kün­di­gung ein­es Bau­ver­tra­gs be­darf der Schrift­form.
    
4. Ver­brauch­er­bau­ver­trag
   Bau­be­schrei­bungs­pflicht (§ 650j BGB): Der Un­ter­neh­mer muss dem Ver­brauch­er recht­zei­tig vor Ver­trags­schluss eine Bau­be­schrei­bung zu Ver­füg­ung stel­len. Für de­ren In­halt gibt das Ge­setz Min­dest­an­for­der­un­gen (Art. 249 § 2 EGBGB) vor.
   
   Bau­zeit­an­ga­be (§ 650k Abs. 3 BGB): Der Bau­ver­trag muss ver­bind­liche An­ga­ben zum Zeit­punkt der Fer­tig­stell­ung des Baus, min­des­tens aber ei­ne An­ga­be zur Dau­er der Bau­aus­führ­ung ent­hal­ten.
   
   Wi­der­rufs­recht (§ 650l BGB): Dem Ver­brau­cher wird das Recht ein­ge­räumt, den Bau­ver­trag in­ner­halb von 14 Ta­gen nach Ver­trags­schluss zu wi­der­ru­fen.
   
   Ab­schlags­zahl­ung (§ 650m BGB): Es werden Ober­gren­zen für die Zah­l­ung von Ab­schlä­gen durch den Ver­brau­cher (Ge­samt­be­trag der Ab­schlä­ge darf nicht mehr als 90 % der Ge­samt­ver­güt­ung in­klu­si­ve Nach­trä­ge durch ge­än­der­te Leis­tun­gen be­tra­gen) und für die Ab­sicher­ung des Ver­güt­ungs­an­spruchs des Un­ter­nehm­ers ein­ge­führt.
   
   Bau­un­ter­la­gen (§ 650n BGB): Der Un­ter­nehm­er wird ver­pflich­tet, Un­ter­la­gen über das Bau­werk zu er­stel­len, die der Ver­brauch­er zum Nach­weis der Ein­hal­tung öf­fent­lich-recht­lich­er Vor­schrif­ten oder zur Er­lan­g­ung ein­es Kre­dits be­nöt­igt. Die­se Un­ter­la­gen sind an den Ver­brau­cher her­aus­zu­ge­ben.
    
5. Spe­zi­el­le Kam­mern bei Ge­richt für Bau­strei­tig­kei­ten

An den Land- und Ober­lan­des­ge­rich­ten sol­len Kam­mern für spez­i­el­le Sach­ge­bie­te un­ter an­der­em für Bau- und Arch­i­tek­ten­recht ein­ge­rich­tet wer­den.

Hans-Henning Ku­jath, Nora Höcke, Char­lotte Hem­pel, Mar­tin Rath­sack, Clau­dia Dick­mann
Lan­des­ver­bands­jur­is­ten Haus & Grund Schles­wig-Hol­stein