Berechnung der AfA: Restnutzungsdauer eines Mietobjekts nach Immobilienwertverordnung

Von einem Steuerpflichtigen können eingeholte Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, der Ermittlung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) zugrunde gelegt werden. So entschied das Finanzgericht Münster.
Den Steuerpflichtigen steht nach den Grundsätzen des Urteils des Bundesfinanzhofs ein Wahlrecht zu, sich mit den typisierten AfA-Sätzen zufriedenzugeben oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend zu machen und darzulegen. Dabei ist keine Gewissheit über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erforderlich. Vielmehr kann allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit verlangt werden, sodass eine Schätzung des Steuerpflichtigen nur dann zu verwerfen ist, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Dabei kann das Verfahren der Gebäudesachwertermittlung nach der ImmoWertV Anwendung finden, auch wenn dieses eine modellhafte Berechnung darstellt, die nicht primär auf die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer nach dem Einkommensteuergesetz gerichtet ist.
Ausgehend von diesen Grundsätzen sind daher auf Grundlage eingereichter Gutachten ermittelte Restnutzungsdauern nicht zu beanstanden.

Beispiel:

Bei der Vermietung einer Immobilie (egal ob Wohnungs-/Hausvermietung oder Gewerbevermietung) geht das Finanzamt von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren aus. Somit beträgt die jährlich mögliche Abschreibung 2% -also der von den Mieteinnahmen steuerlich abziehbare AFA-Anteil-.

Bei einer beispielhaften Immobilie mit einem ermittelten Sachwert oder Kaufpreis (ohne anteiligen Bodenwert) in Höhe von 100.000 Euro wären dies also 2.000 Euro p.a. die von den erzielten Mieteinnahmen steuerlich nicht berücksichtigt werden bzw. steuerfrei eingestuft sind.

Wird allerdings die Restnutzungsdauer durch ein Immoblienwertgutachten im Sinne des BauGB (ImmoWertV) auf 25 Jahre festgelegt (statt 50 Jahre wie durch das Finanzamt angenommen), erhöht sich die jährliche AFA auf 4%. Oder wie im vorstehend angegeben Beispiel von 2.000 auf 4.000 Euro.

Sollten Sie hierzu Fragen haben oder einen möglichen Bedarf für ein in diesem Fall steuerrechtlich anerkanntes Gutachten sehen, kontaktieren Sie gerne unseren 2. Vorsitzenden Herrn Volker Bojes von der Fa. Huuswert; Kontaktdaten finden sie unter dem Menüpunkt: Vorteilspartner