Grundsteuerreform
Fragen und Antworten

Es gibt ca. 26 Millionen Immobilien- und Grundstückbesitzer. Um den Finanzämtern ausreichend Zeit für eine Umsetzung ab dem Jahr 2025 zu gewähren, müssen die Erklärungen bereits im Jahr 2022 abgegeben werden

Alle Eigentümer einer Immobilie müssen aktiv werden. Das betrifft Eigentümer von
 

• unbebauten Grundstücken,
• Ein- und Zweifamilienhäusern,
• Eigentumswohnungen (hier ist der Eigentümer selbst zuständig, nicht der WEG-Verwalter),
• Teileigentum,
• Mietwohngrundstücken,
• Geschäftsgrundstücken,
• gemischt genutzten Grundstücken,
• sonstigen bebauten Grundstücken
• sowie Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers. Ob das Grundstück selbstgenutzt oder vermietet ist, ist dabei unerheblich.

Aufgrund der Grundsteuerreform sind Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bei dem für das Grundstück oder die Immobilie zuständigen Finanzamt einzureichen ("Lagefinanzamt"). Entscheidend hierfür sind die Eigentumsverhältnisse am 01.01.2022. Sie sind also auch dann zur Abgabe verpflichtet, wenn Sie das Grundstück im Laufe des Jahres veräußern. Eigentümer mehrerer Grundstücke müssen für jedes Grundstück jeweils eine solche Feststellungserklärung abgeben.

Folgende Angaben und Informationen sind für die Erstellung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes erforderlich. Falls noch Angaben zu ermitteln sind, empfiehlt es sich, diese schon vor Beginn des Abgabezeitraumes einzuholen: :

• Steuernummer des Grundbesitz: Diese finden Sie auf Ihrem bisherigen Einheitswerbescheid, bzw. auf dem Schreiben des Finanzamtes zut Grundsteuerreform
• Lage des Grundstücks: Adresse, Gemarkung, Grundbuchblatt, Flur, Flurstück
• Art des Grundstücks: z. B. Ein-, Zweifamilienhaus, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstück
• Fläche des Grundstücks
• Bodenrichtwert zum 01.01.2022: Informationen zur Ermittlung des Bodenrichtwertes
• Baujahr (Für Gebäude ab 1949)
• Wohn- und ggf. Nutzfläche
• Garagen-/Tiefgaragenstellplätze:Anzugeben ist die Anzahl der Stellplätze. Stellplätze im Freien und Carports sind nicht einzutragen.

Jeder Eigentümer muss eine elektronische Erklärung mit Angaben zu seiner Person und seinem Grundstück ausfüllen und elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Dazu wird das ELSTER-Portal genutzt. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das ELSTER-Portal zu nutzen:

• Sie nutzen Ihren bereits vorhandenen ELSTER-Zugang, mit der Sie die bisherigen Steuererklärungen abgegeben haben.
• Sie nutzen den ELSTER-Zugang eines Angehörigen, um Ihre Steuererklärung zur Grundsteuer abzugeben.
• Erstellen Sie einen neuen ELSTER-Zugang, unter Elster.de. Dafür brauchen Sie unbedingt Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Eine Registrierung dauert etwa 10 Tage. Sollten sie Ihr Steuer-Ident-Nr. noch beim Bundeszentralamt für Steuern erfragen, dauert der Vorgang ingesamt etwa 4 Wochen.
• Nutzen Sie eine Software, welche die Übermittlung an ELSTER beinhaltet. Ein Liste der zugelassenen Programme finden Sie hier.

Wer keinen ELSTER-Zugang hat, bzw. diesen nicht beantragen möchte, kann auch ein durch das Bundesministerium der Finanzen eingerichtetes und für einfache Fälle vorgesehenes Portal nutzen: Dieses finden Sie unter folgender Internetadresse: www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de
Bitte beachten Sie folgenden Hinweis des Bundesministerium der Finanzen: "Aktuell können wir die Nutzung unseres Service für Personen mit einem ELSTER Konto aus technischen Gründen nicht gewährleisten. Wir entwickeln unseren Service allerdings ständig weiter und rechnen damit, ab spätestens September auch Personen mit einem ELSTER Konto aufnehmen zu können."

Man kann einen Härtefallantrag beim zuständigen Finanzamt stellen. Damit können die Formulare auf Papier per Post angefordert werden. Wenn das Finanzamt den Antrag akzeptiert, darf die teuererklärung dann auch per Post ans Finanzamt geschickt werden. Dieser Antrag sollte möglichst früh gestellt werden, um rechtzeitig die Versendung der Papier-Formulare in Gang zu setzen.
Hier ein Vorschlag für eine Formulierung eines Härtefallantrags, der formlos an das zuständige Lagefinanzamt unter Angabe der Steuer-Identifikationsnummer gerichtet werden kann:

Für jedes Grundstück muss eine eigene Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes beim jeweils zuständigen Finanzamt abgegeben werden.

Das Gesetz sieht vor, dass mehrere Eigentümer eine Person mit der Abgabe der Erklärung bevollmächtigen. Hat die Immobilie mehr als drei Eigentümer, werden die weiteren Eigentümer auf dem ergänzenden Vordruck „Feststellungsbeteiligte“ aufgeführt. Wichtig: Bereits vorliegende Empfangsvollmachten für die Grundsteuer gelten nicht automatisch fort.

Seit März 2022 sind die Formulare zur Abgabe der Steuererklärung in ELSTER freigeschaltet. Die Abgabe der Erklärungen beginnt am 01.07.2022. Die Abgabefrist endet am 31.01.2023. Bis dahin muss die "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes" abgegeben sein. Eine Verlängerung der Frist kann vor Ablauf der Frist beim zuständigen Finanzamt beantragt werden. Bei der Grundsteuerwert-Erklärung können vor allem die Beschaffung fehlender Unterlagen zum Grundstück oder Angaben wie Fläche, Baujahr oder Kernsanierung problematisch sein. Deshalb bietet sich hier vor allem die Beschaffung noch fehlender Unterlagen als Begründung für eine Fristverlängerung an.
Bitte beachten Sie, dass sich die Frist nicht automatisch verlängert, wenn Sie einen Steuerberater mit der Erstellung/Abgabe beauftragen.

Die Erklärung über den Grundsteuerwert ist eine Steuererklärung. Eine verspätete Abgabe wird üblicherweise einen Verspätungszuschlag zur Folge haben.

Die Höhe der Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

• Ermittlung des Grundstückswertes auf Basis der Angaben durch den Grundstückbesitzer durch das zuständige Finanzamt.
• Multiplikation des Grundstückswertes mit der Steuermesszahl, ebenfalls durch das zuständige Finanzamt. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der sogenannte Grundsteuermessbetrag.
• Anwendung des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag.

Die absolute Höhe des zu zahlenden Grundsteuerbetrags wird somit durch die einzelne Gemeinde festgelegt.

Bis Ende 2023 sollen für die meisten Fälle die Grundsteuerwertbescheide auf Basis der abgegebenen Erklärungen kommen. Im ersten Halbjahr 2024 sollen dann die weiteren Rechengrundlagen an die Bewertungsergebnisse angepasst werden. Im zweiten Halbjahr 2024 sollen dann die Messbetrags- und die Grundsteuerbescheide erstellt werden. Ab dem 1. Januar 2025 darf nur noch auf Grundlage der neuen Bewertung Grundsteuer gefordert werden.

Innerhalb eines Monats nach Zugang muss gegen den Wertbescheid Einspruch eingelegt werden. Wichtig: Nicht erst auf den späteren Grundsteuerbescheid warten! Dann kann die zugrunde liegende Bewertung aus dem Grundsteuerwertbescheid nicht mehr angegriffen werden.