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Forderungen von Haus & Grund sind in die Druck­sache Nr. 93/18 des Bun­des­rats ein­ge­flos­sen: Mit un­ser­er Stell­ung­nah­me vom 08. No­vem­ber 2017 ha­ben wir uns be­reits zu dem Re­fer­ent­en­ent­wurf des Bun­des­mi­nis­ter­ium für Wirt­schaft und En­er­gie ge­äuß­ert. Der Re­fer­ent­en­ent­wurf heil­te die Ver­säum­nis­se des ver­ab­schie­det­en Ge­set­zes nicht. Auch die nun vor­lie­gen­de Druck­sache wird aus dem eher farb­los­en Ge­setz kein Meis­ter­stück mach­en.

Nichts desto trotz wur­den un­sere For­der­un­gen, die Min­dest­ver­sich­er­ungs­sum­me zu er­hö­hen und die Mög­lich­keit der Sank­tion­ier­ung, auf­ge­nom­men.

Im Au­gust 2018 tre­ten neue Re­gel­un­gen der Ge­wer­be­ord­nung in Kraft:

• Wohn­im­mo­bil­ien­ver­wal­ter und Im­mo­bil­ien­mak­ler müs­sen sich in­ner­halb von drei Jah­ren in ein­em Um­fang von min­des­tens 20 Stunden fort­bil­den.
   
• Gleich­zei­tig wird für Wohn­im­mo­bil­ien­ver­wal­ter eine Er­laub­nis­pflicht und die Ver­pflich­tung, zum Ab­schluss ein­er Be­rufs­haft­pflicht­ver­sich­er­ung ein­ge­führt. Die Haft­pflicht­ver­sich­er­ung muss mit ein­er Min­dest­ver­sich­er­ungs­sum­me von 500.000 Euro für je­den Ver­sich­er­ungs­fall und 1 Mio. Euro für al­le Ver­sich­er­ungs­fäl­le im Jahr ab­ge­schlos­sen wer­den.

Das be­reits im Ok­to­ber 2017 ver­öff­ent­lich­te Ge­setz zur Ein­führ­ung ein­er Be­rufs­zu­lass­ungs­re­gel­ung für ge­werb­liche Im­mo­bi­lien­mak­ler und Wohn­im­mo­bil­ien­ver­wal­ter tritt zu gro­ßen Tei­len am 01. Au­gust 2018 in Kraft. Zur Aus­ge­stal­tung die­ses Ge­set­zes hat der Bun­des­rat der Ver­ord­nung zur Än­der­ung der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung zu­ge­stimmt. Mit In­kraft­tre­ten der ent­sprech­en­den ge­setz­lich­en Re­gel­un­gen im Au­gust 2018, tritt auch die Ver­ord­nung in Kraft.

Das im letz­ten Jahr ver­ab­schie­de­te Ge­setz blieb weit hin­ter den For­der­un­gen nach einem Sach­kun­de­nach­weis für Wohn­im­mo­bi­lien­ver­wal­ter und Mak­ler zu­rück. Die nun ge­setz­lich vor­ge­ge­ben­en 20 Fort­bil­dungs­stun­den, die un­ab­hän­gig von der Qua­li­fi­kat­ion des Mak­lers oder Ver­wal­ters in­ner­halb von drei Jah­ren an­fal­len, kön­nen eine Be­rufs­zu­lass­ungs­re­gel­ung nicht er­set­zen und auch nicht als nur an­näh­ernd gleich­wer­tig be­trach­tet wer­den.

Im Ein­zel­nen re­geln die Ge­wer­be­ord­nung und die Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung ab dem 01. Au­gust 2018 fol­gen­des:

• Alle Wohn­im­mo­bil­ien­ver­wal­ter und Mak­ler müs­sen sich wie in der Ge­wer­be­ord­nung vor­ge­seh­en, in­ner­halb von drei Jah­ren min­des­tens 20 Stun­den fort­bil­den.
   
• Gleiches gilt für un­mit­tel­bar bei der er­laub­nis­pflich­ti­gen Tä­tig­keit mit­wir­ken­de be­schäf­tig­te Per­son­en. Es ist je­doch aus­reich­end, wenn die Fort­bil­dun­gen durch eine aus­reich­en­de An­zahl an Be­schäf­tig­ten er­bracht wer­den, die die Auf­sicht über die üb­ri­gen mit­wir­ken­den Per­son­en füh­ren.
   
• Ein staat­lich­er Ab­schluss z. B. als Im­mo­bil­ien­kauf­mann oder -fach­wirt, wird als Fort­bil­dungs­maß­nah­me an­er­kannt. Die Fort­bil­dungs­pflicht be­ginnt dann drei Jah­re nach Ab­schluss der Aus­bil­dung.
   
• Auf An­fra­ge des Auf­trag­ge­bers be­steht für den Ge­wer­be­trei­ben­den eine Pflicht zur Mit­tei­lung über Qua­li­fi­kat­ionen und Wei­ter­bil­dun­gen.
   
• Die Wei­ter­bil­dun­gen kön­nen in Prä­senz­form, als be­glei­te­tes Selbst­stu­dium, als be­triebs­in­ter­ne Maß­nah­men oder in ein­er an­der­en ge­eig­ne­ten Form er­fol­gen, wo­bei beim Selbst­stu­dium eine Lern­er­folgs­kon­trol­le durch den An­bie­ter durch­zu­füh­ren ist.
   
• Die über die ge­führ­ten Wei­ter­bil­dun­gen er­hal­ten­en Nach­wei­se müs­sen ge­sam­melt und min­des­tens fünf Jahre auf­be­wahrt wer­den. Sie sind der zu­stän­di­gen Be­hör­de alle drei Jahre un­auf­ge­for­dert bis zum 31. Jan­uar des Fol­ge­jah­res vor­zu­le­gen.

Wir prü­fen der­zeit, ob wir ent­sprech­en­de Schul­ungen an­bie­ten bzw. ob un­se­re be­reits an­ge­bot­en­en Schul­un­gen als Fort­bil­dung an­er­kannt wer­den kön­nen.

Die An­la­ge 1 der Makler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung gibt in­halt­liche An­for­der­un­gen an die durch­zu­führ­en­den Wei­ter­bil­dun­gen vor. Laut der Ge­setz­es­be­grün­dung müs­sen je­doch nicht alle in der An­la­ge auf­ge­führ­ten Sach­ge­bie­te durch die Wei­ter­bil­dun­gen um­fasst wer­den. Sie gel­ten le­dig­lich als Orien­tier­ung für An­bie­ter und Ver­pflich­te­te.

Ver­stö­ße ge­gen die Nach­weis­pflicht kön­nen mit ein­em Buß­geld ge­ahn­det wer­den.

Nora Höcke
Landesverbandsjuristin

Die Regelungen des neuen Bau- und Werk­ver­trags­rechts tra­ten am 01. Jan­uar 2018 in Kraft. Das Bür­ger­liche Ge­setz­buch sieht ne­ben dem Werk­ver­trags­recht nun­mehr in spez­iel­le Re­gel­un­gen des Bau­ver­trags­rechts und des Ver­brauch­er­bau­ver­trags­rechts vor. Da­ne­ben fin­den sich auch Re­gel­un­gen für Arch­i­tek­ten- und In­gen­ieur­ver­trä­ge so­wie einige we­ni­ge spez­iel­le Nor­men für Bau­trä­ger­ver­trä­ge.

Die Ab­grenz­ung zwisch­en Werk­ver­trags-, Bau­ver­trags- und Ver­brauch­er­bau­ver­trags­recht wird über Art und Um­fang der aus­zu­führ­en­den Leist­ung­en ge­trof­fen.

Auf­trä­ge, die (Wieder-)Her­stell­ung, Be­sei­ti­gung, Um­bau ein­es Ge­bäu­des oder der Auß­en­an­la­ge so­wie we­sent­liche In­stand­hal­t­un­gen be­in­hal­ten, sind als Bau­ver­trä­ge ein­zu­ord­nen (§ 650a BGB). Ver­brauch­er­bau­ver­trä­ge sind Ver­trä­ge, durch die der Un­ter­neh­mer von ein­em Ver­brauch­er zum Bau eines Ge­bäu­des oder zu er­heb­lich­en Um­bau­maß­nah­men an be­steh­en­den Ge­bäu­den ver­pflich­tet wird (§ 650i BGB). Sol­len Re­pa­ra­tur­ar­bei­ten in Auf­trag ge­ge­ben wer­den, wo­bei der aus­führ­en­de Werk­un­ter­neh­mer nicht in die Sub­stanz ein­greift, gelten aus­schließ­lich die Re­gel­un­gen des Werk­ver­trags­rechts. Dies ist bei­spiels­wei­se bei Ma­ler­ar­bei­ten, klei­ner­en Re­pa­ra­tur­en oder An­brin­gen ein­er Mar­ki­se der Fall.

Die von Haus & Grund und dem Zen­tral­ver­band Deut­sches Bau­ge­wer­be ge­mein­sam er­stell­ten Ein­fam­il­ien­haus-/Schlüs­sel­fer­tig­bau­ver­trag und Hand­wer­k­er­ver­trag sind über­ar­bei­tet und an die neue Rechts­la­ge an­ge­passt wor­den.

Die­se soll­ten ab 01. Jan­uar 2018 ver­wen­det wer­den und kön­nen un­ter For­mu­la­re & Down­loads / Bau­en & Re­no­vier­en kos­ten­los und ohne An­mel­dung her­un­ter­ge­la­den wer­den.

Durch das "Ge­setz zur Re­form des Bau­ver­trags­rechts, zur Än­der­ung der kauf­recht­lich­en Män­gel­haf­t­ung, zur Stärk­ung des zivil­pro­zes­su­alen Rechts­schut­z­es und zum masch­inel­len Sie­gel im Grund­buch- und Schiffs­re­gis­ter­ver­fah­ren" er­ge­ben sich im We­sent­lich­en fol­gen­de Än­der­un­gen:

1. Kauf­rechts­än­der­ung
   Ein- und Aus­bau­kos­ten bei man­gel­haf­t­em Ma­ter­ial: Stellt sich her­aus, dass Ma­ter­i­al­ien man­gel­haft sind, nach­dem die­se be­stim­mungs­ge­mäß ver­baut wur­den (z. B. Flie­sen und Par­kett), steh­en dem Käu­fer Man­gel­rech­te zu. Im Rah­m­en der Nach­er­füll­ung hat der Käu­fer auch ein­en An­spruch ge­gen den Werk­un­ter­neh­mer auf Er­satz der Kos­ten für den Aus­bau des man­gel­haf­ten und den Ein­bau des man­gel­frei­en Mat­er­i­als.
    
2. Werk­ver­trags­recht
   Ab­nah­me­fik­ti­on (§ 640 BGB): Hat der Un­ter­neh­mer dem Be­stel­ler eine Frist zur Ab­nah­me ge­setzt und der Be­stel­ler ver­wei­gert die Ab­nah­me, ohne min­des­tens ein­en Man­gel zu be­nen­nen, gilt mit Ab­lauf der Frist das Werk als ab­ge­nom­men. Ist der Be­stel­ler ein Ver­brauch­er, muss der Un­ter­neh­mer den Be­stel­ler über die­se Rechts­fol­ge in­for­mier­en. Un­ter­lässt er dies, tritt die Ab­nah­me­fik­ti­on trotz Frist­ab­lauf nicht ein.
   
   Ab­schlags­zahl­ung (§ 632a BGB): Der Un­ter­neh­mer kann von dem Be­stel­ler eine Ab­schlags­zah­l­ung nach dem Wert der er­brach­ten und ge­schul­de­ten Leis­tun­gen ver­lan­gen. Der Be­stel­ler muss die Ab­schlä­ge leis­ten, auch wenn we­sent­liche Män­gel vor­lie­gen. So­fern der Be­stel­ler Män­gel rügt, kann er das Dop­pel­te der vor­aus­sicht­lich­en Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten bei der Rech­nung über die Ab­schlags­zahl­ung ein­be­hal­ten.
   
   Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (§ 648a BGB): Be­stel­ler und Un­ter­neh­mer kön­nen den Ver­trag, so­wie ein­en Teil des Ver­trags (ab­grenz­bar­er Teil) aus wich­ti­gem Grund kün­di­gen. Bei­de Par­tei­en ha­ben ein­en An­spruch auf eine ge­mein­sa­me Leis­tungs­fest­stel­lung, um ein­en Streit über die er­brach­ten Leist­un­gen vor­zu­beu­gen. Der Ver­güt­ungs­an­spruch des Un­ter­nehm­ers wird auf die bis da­hin er­brach­ten Leis­tun­gen be­grenzt. Et­wa­i­ge Nach­tei­le, die den Par­tei­en aus der Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund ent­steh­en, sind im We­ge des Scha­den­er­sat­zes ab­zu­wick­eln.
    
3. Bau­ver­trags­recht
   Ein­sei­ti­ges An­ord­nungs­recht des Be­stel­ler (§ 650b BGB): Wäh­rend der Bau­zeit kommt es er­fahr­ungs­ge­mäß im­mer wie­der zu Än­der­un­gen ein­zel­ner Bau­aus­führ­un­gen. Kön­nen sich Bau­herr und Bau­un­ter­neh­mer nicht ei­ni­gen, kann der Bau­herr die ge­än­der­te Bau­aus­führ­ung 30 Ta­ge nach Zu­gang des Än­der­ungs­wun­sches beim Un­ter­neh­mer ein­sei­tig an­ord­nen. In § 650c BGB wird die Be­mess­ung des Ver­güt­ungs­an­spruchs des Un­ter­neh­m­ers für die Än­der­un­gen ge­re­gelt. Die Preis­an­pass­ung er­folgt ent­we­der nach den "tat­säch­lich­en Kos­ten" (Ab­satz 1) oder un­ter "Rück­griff" auf die hin­ter­leg­te Ur­kal­ku­lat­ion (Ab­satz 2). Im Streit­fall kön­nen die Par­tei­en einst­wei­li­gen Rechts­schutz in An­spruch neh­men (§ 650d BGB).
   
   Zu­stands­fest­stell­ung (§ 650g BGB): Ver­wei­gert ein Bau­herr die Ab­nah­me des Wer­kes, kann der Bau­un­ter­neh­mer vom Bau­her­ren ver­lan­gen, an ein­er Zu­stands­fest­stell­ung mit­zu­wir­ken. Die­se er­setzt nicht die Ab­nah­me, sie er­leich­tert aber die Be­weis­führ­ung.
   
   Schluss­rech­nung (§ 650g Abs. 4 BGB): Der Ver­güt­ungs­an­spruch des Un­ter­neh­m­ers wird erst fäl­lig, wenn der Be­stel­ler das Werk ab­ge­nom­men (so­fern die Ab­nah­me nicht ent­behr­lich ist) und der Un­ter­neh­mer eine prüf­fäh­ige Schluss­rech­nung ge­legt hat.
   
   Schrift­form (§ 650h BGB): Die Kün­di­gung ein­es Bau­ver­tra­gs be­darf der Schrift­form.
    
4. Ver­brauch­er­bau­ver­trag
   Bau­be­schrei­bungs­pflicht (§ 650j BGB): Der Un­ter­neh­mer muss dem Ver­brauch­er recht­zei­tig vor Ver­trags­schluss eine Bau­be­schrei­bung zu Ver­füg­ung stel­len. Für de­ren In­halt gibt das Ge­setz Min­dest­an­for­der­un­gen (Art. 249 § 2 EGBGB) vor.
   
   Bau­zeit­an­ga­be (§ 650k Abs. 3 BGB): Der Bau­ver­trag muss ver­bind­liche An­ga­ben zum Zeit­punkt der Fer­tig­stell­ung des Baus, min­des­tens aber ei­ne An­ga­be zur Dau­er der Bau­aus­führ­ung ent­hal­ten.
   
   Wi­der­rufs­recht (§ 650l BGB): Dem Ver­brau­cher wird das Recht ein­ge­räumt, den Bau­ver­trag in­ner­halb von 14 Ta­gen nach Ver­trags­schluss zu wi­der­ru­fen.
   
   Ab­schlags­zahl­ung (§ 650m BGB): Es werden Ober­gren­zen für die Zah­l­ung von Ab­schlä­gen durch den Ver­brau­cher (Ge­samt­be­trag der Ab­schlä­ge darf nicht mehr als 90 % der Ge­samt­ver­güt­ung in­klu­si­ve Nach­trä­ge durch ge­än­der­te Leis­tun­gen be­tra­gen) und für die Ab­sicher­ung des Ver­güt­ungs­an­spruchs des Un­ter­nehm­ers ein­ge­führt.
   
   Bau­un­ter­la­gen (§ 650n BGB): Der Un­ter­nehm­er wird ver­pflich­tet, Un­ter­la­gen über das Bau­werk zu er­stel­len, die der Ver­brauch­er zum Nach­weis der Ein­hal­tung öf­fent­lich-recht­lich­er Vor­schrif­ten oder zur Er­lan­g­ung ein­es Kre­dits be­nöt­igt. Die­se Un­ter­la­gen sind an den Ver­brau­cher her­aus­zu­ge­ben.
    
5. Spe­zi­el­le Kam­mern bei Ge­richt für Bau­strei­tig­kei­ten

An den Land- und Ober­lan­des­ge­rich­ten sol­len Kam­mern für spez­i­el­le Sach­ge­bie­te un­ter an­der­em für Bau- und Arch­i­tek­ten­recht ein­ge­rich­tet wer­den.

Hans-Henning Ku­jath, Nora Höcke, Char­lotte Hem­pel, Mar­tin Rath­sack, Clau­dia Dick­mann
Lan­des­ver­bands­jur­is­ten Haus & Grund Schles­wig-Hol­stein

Nach den lan­des­po­li­tisch­en Er­fol­gen des Som­mers be­stä­tigt sich nun auch end­lich eine Rechts­auf­fass­ung von Haus & Grund in der Haupt­stadt: Das Land­ge­richt Ber­lin hält die Vor­schrift über die sog. Miet­preis­brem­se im § 556d Bür­ger­lich­es Ge­setz­buch (BGB) für ver­fass­ungs­wid­rig.

Das Land­ge­richt führt in der Pres­se­mit­teil­ung zu Be­grün­dung aus "[e]s lie­ge eine un­gleiche Be­hand­lung von Ver­miet­ern vor. Art. 3 Abs. 1 Grund­ge­setz ge­bie­te dem Ge­setz­ge­ber, we­sent­lich Gleich­es gleich zu be­han­deln. So­weit der Ge­setz­ge­ber Dif­fer­enz­ier­un­gen vor­neh­me, müss­ten die­se durch Grün­de ge­recht­fer­tigt wer­den, die dem Ziel der Dif­fer­enz­ier­ung und dem Aus­maß der Un­gleich­be­hand­lung an­ge­mes­sen sei­en.

Dies habe der Ge­setz­ge­ber bei der Neu­re­gel­ung von § 556d BGB nicht be­ach­tet und in ver­fas­sungs­wid­rig­er Wei­se in das Recht der Miet­ver­trags­par­tei­en, im Rah­men ihr­er Ver­trags­frei­heit den Miet­preis zu re­geln, ein­ge­grif­fen."

Dem ist aus un­ser­er Sicht nichts hin­zu­zu­fü­gen. Ob­wohl... nicht ganz: na­tür­lich ha­ben wir den wich­ti­gen Par­tei­en zur Bun­des­tags­wahl ge­nau die Fra­ge nach der Miet­preis­brem­se ge­stellt.

Ab 2017 kriegt man vom Schorn­stein­feg­er eine ge­klebt. Wer jetzt Angst vor Schlä­gen hat, sei be­ruh­igt, der Schorn­stein­feger klebt nur Ihr­er Be­stands­heiz­ung eine Kenn­zeich­nung auf, ein Heiz­ungs­et­ikett, wenn die­se äl­ter als 15 Jah­re ist. Nach dem Ener­gie­ver­brauchs­kenn­zeich­nungs­gesetz (EnVKG) sind die ca. 8.000 be­voll­mäch­tig­ten Be­zirks­schorn­stein­fe­ger ver­pflich­tet, im Zuge der Feuer­stät­ten­schau Ihre Heiz­ung mit dem ne­ben­steh­en­den Eti­kett zu ver­seh­en.

Die guten Nach­rich­ten sind, dass das Eti­kett kos­ten­los auf­ge­bracht wird und aus dem Eti­kett kei­ne Aus­tausch­ver­pflich­tung ab­zu­lei­ten ist. Nur Sie als Ei­gen­tü­mer ent­schei­den, ob Sie Maß­nah­men tref­fen wol­len oder nicht.

Auch vor Be­trüg­ern muss man warn­en, die die­ses oder ähn­liche Eti­ket­ten ge­gen Geld bei Ihn­en an­brin­gen wol­len oder so Zu­tritt zu Ihr­em Ei­gen­tum ver­lan­gen.

Die Schorn­stein­feg­er wer­den für die­se Hand­lung dir­ekt vom Bund be­zahlt, Ihn­en ent­steh­en da­bei kein­er­lei Kos­ten. Sie müs­sen die Be­gut­ach­tung Ihr­er Heiz­ung und die An­bring­ung des Eti­ket­tes je­doch dul­den.

Dies­es Eti­kett soll Ei­gen­tüm­ern wie Miet­ern als ers­te In­for­mat­ion über die Heiz­ung dien­en. Die An­ga­be der Nenn­leist­ung des Kes­sels fehlt je­doch auf dem Heiz­ungs­eti­kett, was der Bund so be­grün­det: "Auf die­se An­ga­be kann aber zum Zweck der Mo­ti­vat­ion der Ei­gen­tüm­er zum Aus­tausch der Heiz­ge­rä­te ver­zich­tet wer­den. Da­rü­ber hin­aus be­stün­de bei die­ser An­ga­be die Ge­fahr, dass die­se den Ei­gen­tüm­er ge­ge­ben­en­falls bei der Er­satz­be­schaff­ung da­zu ver­lei­ten könn­te, ein über­di­men­sion­ier­tes Ge­rät zu er­wer­ben." Na klasse, durch das Vor­ent­hal­ten von Da­ten sol­len wir Ei­gen­tüm­er mo­ti­viert wer­den...

Ca. 12,7 Mil­lion­en Heiz­ung­en sind äl­ter als 15 Jah­re. Mit der Eti­ket­tier­ung die­ser Heiz­un­gen sol­len die Ei­gen­tüm­er auf wei­ter­geh­en­de Be­rat­ungs­an­ge­bo­te hin­ge­wie­sen wer­den. Die Fol­ge kön­nen und wer­den sich­er­lich wei­ter­geh­en­de In­vest­it­ion­en sein. Ob die Eti­ket­ten ih­re Steu­er­gel­der wert sind, ist zwei­fel­haft. Her­stel­ler, Heiz­ungs­mon­teu­re, En­er­gie­be­ra­ter und Schorn­stein­fe­ger wer­den ein­en stei­gen­den Be­rat­ungs­be­darf und ein­en deut­lich er­höh­ten Um­satz fest­stel­len. So ge­seh­en ist das Ge­setz le­dig­lich ein ver­deck­tes Kon­junk­tur­pro­gramm für das Hand­werk in Höhe von 2,1 Mil­liar­den Euro bis 2020 - und das al­lein im Be­reich der Ein- und Zwei­fam­ilien­wohn­häu­ser...

Lassen Sie sich in kein­em Mo­ment zu Maß­nah­men oder In­vest­it­ion­en drän­gen. Prü­fen Sie ge­nau und las­sen Sie sich un­ab­häng­ig und fach­kun­dig be­rat­en. Ger­ne be­rat­en wir Sie auch in un­ser­en Sprech­stun­den.

Tier­liebe kann ein­en die Wohn­ung kos­ten. Und nicht jede Taube bringt auch Frie­den. Die­ses muss­te ein Mie­ter nun spüren, der mehr­mals am Tag von sein­em Fens­ter aus Tau­ben füt­ter­te.

Dazu streu­te er Fut­ter auf die Fens­ter­bank sein­er im 4. Stock ge­leg­en­en Miet­wohn­ung. Mit dem Fut­ter lock­te er je­weils rund 30 Tau­ben an. Dreck und Lärm waren die Fol­gen der Füt­ter­ung. Hier­über be­schwer­ten sich zahl­rei­che Nach­barn, aber auch der Ver­miet­er.

Um das Ver­hal­ten des Mie­ters zu än­dern, sprach der Ver­miet­er zu­nächst eine Ab­mahn­ung aus. Lei­der ohne Er­folg, denn die Füt­ter­ung­en gin­gen wei­ter. Auch auf wei­tere Ab­mahn­ung­en hin bes­ser­te der Mie­ter sein Ver­hal­ten nicht, die Be­läs­ti­gungen gin­gen wei­ter.

Es kam, wie es kom­men muss­te: der Ver­mie­ter kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis we­gen der fort­ge­setz­ten Stör­ung des Haus­frie­dens or­dent­lich. Hier­auf re­ag­ier­te der Mie­ter je­doch über­haupt nicht, so dass der Ver­mie­ter nun auß­er­or­dent­lich und da­mit frist­los kün­dig­te.

Das Amts­ge­richt Nürn­berg sah die Kün­di­gung als ge­recht­fert­igt an und ent­schied mit Ur­teil vom 08. April 2016, Az. 14 C 7772/15, dass das Ver­hal­ten des Miet­ers eine er­heb­liche und nach­hal­ti­ge Pflicht­ver­letz­ung sei.

Trotz des deut­lichen Ur­teils des Amts­ge­richt­es Nürn­berg er­hob der Mie­ter das Rechts­mit­tel der Be­ruf­ung vor dem Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth. Dort gab man ihm je­doch den Hin­weis, dass die Be­ruf­ung kei­ne Aus­sicht auf Er­folg hat. Die Be­ruf­ung wur­de da­nach zu­rück­ge­zo­gen. (Az. 7 S 3556/16, das Be­ruf­ungs­ver­fahr­en wur­de ohne eine Ent­schei­dung be­en­det)

Dreckige Straßen sind ein weit ver­breit­et­es Är­ger­nis. Wenn der Bür­ger­steig zu­wuch­ert, ge­fähr­lich rut­sch­ig­es Laub den Weg ver­deckt, dann wurde die Rein­i­g­ungs­pflicht ver­nach­läs­sigt. Nicht nur, dass das Orts­bild lei­det, auch von dem be­reits ge­nann­ten Laub, Un­men­gen Sand, Streu­gut, Er­de oder an­der­en Din­gen kann eine Ge­fahr für die öff­ent­liche Sich­er­heit aus­geh­en.

In Müns­ter­dorf hat die Ge­mein­de­ver­tret­ung am 11. Ok­to­ber 2016 be­schlos­sen, da­für eine "Ro­te Kar­te" ein­zu­füh­r­en. Bür­ger­meis­ter Un­ganz, Herr Grell und die Ge­mein­de­ar­bei­ter wer­den die­se Kar­ten künf­tig ver­tei­len.

Wer sein­en Bür­ger­steig und die Stra­ße nicht ord­nungs­ge­mäß fegt, muss künf­tig da­mit rech­nen, ei­ne ro­te Kar­te mit Hin­wei­sen zur Rein­ig­ungs­pflicht in sein­em Brief­kas­ten zu fin­den. Da­mit wird eine Frist von zwei Woch­en ge­ge­b­en, die Miss­stän­de zu be­he­ben. Wird die­se Frist ig­nor­iert, wird das Ord­nungs­amt des Amt­es Brei­ten­burg in­for­miert und von dort wer­den wei­te­re Schrit­ten ein­ge­lei­tet. Und das kann durch­aus teu­er wer­den..

Das neue Mel­de­recht gibt es nun schon seit No­vem­ber 2015. Die auf­ge­fal­l­en­en Un­zu­län­g­lich­kei­ten ha­ben zu ein­er Über­ar­bei­t­ung ge­führt, an der auch Haus & Grund be­teil­igt war. Das "Ers­te Ge­setz zur Än­der­ung des Bun­des­mel­de­ge­setz­es und an­der­er Vor­schrif­ten" (1. BMGÄndG) ist nun am 14. Ok­to­ber 2016 im Bun­des­ge­setz­blatt ver­öf­fent­licht wor­den. Es tritt zum 01. Nov­em­ber 2016 in Kraft.

Für Sie als Ei­gen­tüm­er und Ver­miet­er be­in­hal­tet das Ge­setz fol­gen­de re­le­van­ten Än­der­ungen:

1. Die An­schrift des Ei­gen­tüm­ers wird bei der Mel­de­be­schein­ig­ung nicht mehr ab­ge­fragt, wenn der Ei­gen­tüm­er nicht der Wohn­ungs­ge­ber ist. Das ist z. B. re­le­vant, wenn ein Miet­er be­recht­ig­ter­wei­se Wohn­ungs­ge­ber für ein­en Un­ter­miet­er wird. Wo­zu soll da auch die Ei­gen­tüm­er­ad­res­se er­fragt wer­den...
    
2. Der Wohn­ungs­geb­er ist nicht mehr ver­pflich­tet, bei der Ab­mel­d­ung des Mel­de­pflich­ti­gen mit­zu­wir­ken.
    
3. Es wird klar­ge­stellt, dass eine el­ek­t­ron­i­sche Be­stät­ig­ung des Wohn­ungs­geb­ers nur ge­gen­über der Be­hör­de, nicht aber ge­gen­über der mel­de­pflicht­ig­en Per­son ab­ge­geb­en wer­den kann.

Un­ter For­mu­lare & Down­loads / Ver­miet­en & Ver­wal­ten fin­den Sie ei­ne Wohn­ungs­ge­ber­be­stät­i­gung / Ver­miet­er­be­schein­i­gung. Ger­ne be­rat­en wir Sie auch in un­ser­en Sprech­stun­den.

Wer Wohnraum für Flücht­lin­ge und Asyl­be­wer­ber be­reit­stel­len will, weiß oft nicht, wie er den Wohn­raum sich­er ver­miet­en kann. Zahl­rei­che Fra­gen tre­ten auf und kom­pe­ten­te Hil­fe ist not­wen­dig. Vie­le Fra­gen sind durch un­zu­reich­en­de In­for­mat­ion­en der Be­hör­den oder Ge­rüch­te ent­stan­den.

Die privaten Ei­gentümer in Deutsch­land ver­fü­gen über 66 Pro­zent al­ler Miet­woh­nun­gen und 30 Pro­zent al­ler Sozial­woh­nun­gen. Des­halb hat Haus & Grund ge­mein­sam mit der Wank­en­dorf­er Bau­ge­nos­sen­schaft ein­en kos­ten­lo­sen Mus­ter­miet­ver­trag ent­wor­fen.

Wie Sie mit die­s­em Miet­ver­trag sich­er ver­miet­en kön­nen, er­fah­ren Sie in un­ser­em aus­führ­lich­em Ar­ti­kel über den Miet­ver­trag für Flücht­lin­ge und Asyl­be­wer­ber. Dort be­ant­wor­ten wir auch die häuf­ig­s­ten Fra­gen, ger­ne auch Ihre.

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Das neue Mel­de­recht ist seit No­vem­ber 2015 in Kraft. In­ner­halb die­ser kur­zen Zeit sind in der Prax­is be­reits Un­klar­hei­ten auf­ge­tre­ten und un­nöt­ig­er bü­ro­kra­ti­scher Auf­wand er­kannt wor­den.

Aus die­sem Grund hat das Bun­des­min­is­ter­ium des In­ner­en (BMI) ein­en Ent­wurf ein­es "Ers­ten Ge­set­zes zur Än­der­ung des Bun­des­mel­de­ge­set­zes und an­der­er Vor­schrif­ten" (1. BMGÄndG) vor­ge­legt. Für pri­va­te Ver­mie­ter sind fol­gen­den Än­der­ung­en re­le­vant:

Die An­schrift des Ei­gen­tüm­ers soll bei der Mel­de­be­schei­n­i­gung nicht mehr ab­ge­fragt wer­den, wenn der Ei­gen­tü­mer nicht der Wohn­ungs­ge­ber ist.

Der Wohn­ungs­ge­ber soll nicht mehr ver­pflich­tet sein, bei der Ab­mel­dung des Mel­de­pflich­ti­gen mit­zu­wir­ken.

Es soll klar­ge­stellt wer­den, dass eine elek­tro­ni­sche Be­stät­i­gung des Wohn­ungs­ge­bers nur ge­gen­über der Be­hör­de, nicht aber ge­gen­über der mel­de­pflich­ti­gen Per­son ab­ge­ge­ben wer­den kann.
Haus & Grund hat im Ge­setz­geb­ungs­ver­fah­ren eine Stell­ung­nah­me ab­ge­ge­ben, um die In­ter­es­sen der Haus-, Wohn­ungs- und Grund­ei­gen­tü­mer zu wah­ren.

Alex­an­der Bla­žek
Landes­vor­sitz­en­der

Leider ist es zu ein­er trau­ri­gen Ge­wohn­heit ge­wor­den, zum Jahr­es­en­de und zum -an­fang ver­kün­den zu müs­sen, was alles teu­rer (Brief­por­to), schwier­iger oder ver­bo­ten (rich­ti­ge Glüh­bir­nen ohne Gift) wur­de. Um so mehr freu­en wir uns, über eine star­ke Kos­ten­er­spar­nis für Haus­ei­gen­tüm­er und Miet­er be­rich­ten zu kön­nen!

Eine deut­liche Ent­last­ung er­fahr­en die Stein­bur­ger Bür­ger seit dem 01. Jan­uar 2016 bei den Müll­ge­bühr­en. Mit der Neu­ver­ga­be sämt­lich­er Ab­fall­dienst­leist­ung­en zu deut­lich güns­ti­ger­en Kon­dit­ion­en ist es den Mit­ar­bei­tern der Ab­teil­ung Ab­fall­wirt­schaft des Kreis­um­welt­am­tes Stein­burg ge­lun­gen, al­len Haus­hal­ten ei­ne dau­er­haf­te Er­spar­nis zu be­scher­en.

Zu­sätz­lich gibt es zwei neue Ton­nen­grö­ßen für Rest­müll, mit den­en der in­di­vi­du­el­le Be­darf bes­ser ab­ge­deckt wer­den kann: mit der 240-Lit­er-Ton­ne und dem 660-Lit­er-Con­tain­er gibt es zwei Zwisch­en­stu­fen zu den 60- und 120-Lit­er-Ton­nen und dem 1.100-Liter-Con­tain­er. Die seit 01. Jan­uar 2016 gel­ten­den Ab­fall­ge­bühr­en kön­nen Sie den nach­fol­gen­den Ta­bel­len ent­neh­men.

Die Ge­bühr­en für ei­ne Bio­ton­ne kann man sich üb­ri­gens - trotz der Bio­ton­nen­pflicht seit 01. Jan­uar 2015 - spar­en, wenn man sich beim Kreis­um­welt­amt von der Bio­ton­nen­pflicht be­frei­en lässt. Der An­trag auf Be­frei­ung ist form­los und un­ter der Ver­sich­er­ung, dass sämt­lich­er Bio­müll auf dem ei­gen­en Kom­post auf dem Grund­stück am Haus ent­sorgt wird, an das Kreis­um­welt­amt zu rich­ten. Details d­azu fin­den Sie in den Recht & Recht­sprech­ung 2014 / Bio­ton­nen­pflicht. Zur Ver­ein­fach­ung der gan­zen An­ge­le­gen­heit stel­len wir ein For­mu­lar für Sie be­reit. Sie fin­den die­ses un­ter For­mu­la­re & Down­loads / Recht & Steu­ern.

Eine zu­sätz­liche Neu­er­ung: Sperr­müll­ab­fuhr gibt es nur noch auf Ab­ruf. Zwei Mal im Jahr kön­nen Stein­bur­ger Bür­ger ihr­en Sperr­müll ab­hol­en las­sen. Ne­ben den Sperr­müll­ber­gen an der Stra­ße und der­en "wun­der­sa­me Ver­mehr­ung" durch zu­ge­stell­ten Müll, wird auch das ta­ge­lan­ge Her­um­fahr­en und die Zer­fled­der­ung durch ost­euro­pä­ische Sperr­müll­samm­ler ver­mie­den.

Wei­te­re In­for­mat­ion­en fin­den Sie auf der In­ter­net­sei­te des Kreis­um­welt­amt­es so­wie ge­bün­delt in dem Ab­fall­rat­ge­ber "Schiet & Dreck" so­wie wei­ter­en in­for­ma­ti­ven Down­loads des Kreis­um­welt­amt­es.

Der gute Brauch, das neue Jahr mit einem Feuer­werk zu be­grüß­en, be­darf aus Brand­schutz­grün­den ein­i­gen Ein­schränk­ung­en. Der Amts­vor­steh­er des Amt­es Brei­ten­burg hat da­her zwei An­ord­nun­gen er­las­sen, wel­che die Sil­ves­ter­feu­er­wer­ke in Oe­lix­dorf, Müns­ter­dorf und Lä­ger­dorf ein­schränk­en. Weich be­deck­te Ge­bäu­de, al­so Reet­dach­häu­ser, müs­sen eben be­son­ders ge­schützt wer­den.

Für ein­en Teil­be­reich der Ge­mein­de Oe­lix­dorf wird all­ge­mein­ver­bind­lich das Ver­bot an­ge­ord­net, py­ro­tech­ni­sche Ge­gen­stän­de der Klasse II (Klein­feu­er­wer­ke, z. B. Ra­ke­ten, Schwär­mer, Feu­er­töp­fe, Knall­kör­per usw.) am 31. De­zem­ber 2015 und am 01. Jan­uar 2016 ab­zu­bren­nen. An den üb­ri­gen Ta­gen des Jah­res be­steht das Ver­bot be­reits auf Grund des § 23 Abs. 1 der Ers­ten Ver­ord­nung zum Spreng­stoff­ge­setz (1. SprengV). Den räum­lich­en Gelt­ungs­be­reich des Ver­bot­es kön­nen Sie der Kar­te zur An­ord­nung (Sei­te 2 der PDF-Da­tei) ent­nehm­en, sie um­fasst ein­en groß­en Teil des his­tor­isch­en Orts­kern­es mit sein­en zahl­reich­en Reet­dach­häu­sern.

Für Müns­ter­dorf und Lä­ger­dorf wur­den all­ge­mein­ver­bind­liche Sich­er­heits­ab­stän­de an­ge­ord­net:

"Am 31. De­zem­ber und 01. Jan­uar dür­fen py­ro­tech­ni­sche Ge­gen­stän­de der Klas­se II nur nach fol­gen­der Maß­ga­be ver­wen­det (ab­ge­brannt) wer­den:

1. Ra­ke­ten dür­fen nicht in­ner­halb ein­es Schutz­ab­stan­des im Um­kreis von 200 m Ent­fern­ung von Ge­bäu­den mit weich­er Be­dach­ung ab­ge­brannt wer­den.
    
2. An­de­re py­ro­tech­ni­sche Ge­gen­stän­de dür­fen nicht in­ner­halb ein­es Schutz­ab­stan­des im Um­kreis von 50 m von Ge­bäu­den mit weich­er Be­dach­ung ab­ge­brannt wer­den."

Die voll­stän­di­gen An­ord­nun­gen fin­den Sie auf der In­ter­net­sei­te des Amt­es Brei­ten­burg. Ver­stö­ße ge­gen die­se An­ord­nun­gen stellen ei­ne Ord­nungs­wid­rig­keit ge­mäß § 46 Zif­fer 9 der 1. SprengV dar. Die­se Ord­nungs­wid­rig­keit kann mit Geld­buß­en bis zu 5.000,00 € ge­ahn­det wer­den. Das Ab­bren­nen py­ro­tech­ni­scher Ge­gen­stän­de in un­mit­tel­bar­er Nä­he von Kir­chen, Krank­en­häu­sern, Kin­der- und Al­ters­hei­men ist ge­ne­rell, al­so auch am 31. De­zem­ber und 01. Jan­uar, ver­bot­en.

Die Beschlag­nahme ein­es pri­vat­en Grund­stücks zur Un­ter­bring­ung von Flücht­lin­gen oder Asyl­be­wer­bern auf Grund­la­ge der po­li­zei­recht­lich­en Ge­ne­ral­klau­sel ist nur als ul­ti­ma ra­tio - als letz­tes Mit­tel - mög­lich, welches im vor­lieg­en­den Be­schluss ver­neint wur­de.

Die 5. Kam­mer des Ver­walt­ungs­ge­richts Lü­ne­burg hat mit Be­schluss vom 09. Ok­to­ber 2015, Az. 5 B 98/15 dem Eil­an­trag des Ei­gen­tüm­ers ein­es Grund­stücks im Lü­ne­bur­ger Stadt­teil Wilsch­en­bruch ent­sprochen.

Auf dem Grund­stück be­fin­det sich ein be­reits ent­kern­tes Ge­bäu­de, in dem frü­her ein Kin­der- und Ju­gend­heim un­ter­ge­bracht war. Auf dem Grund­stück soll laut In­ves­tor ein neu­es Wohn­ge­biet ent­steh­en. Die Stadt Lü­ne­burg hat am 01. Ok­to­ber 2015 die Be­schlag­nah­me des Grund­stücks - be­fris­tet auf sechs Mon­ate - ver­fügt und an­ge­ord­net, dass der Ei­gen­tüm­er das Grund­stück bis zum 12. Ok­to­ber 2015 zu räu­men habe. Gleich­zeit­ig wur­de die Ein­weis­ung von 50 Flücht­lin­gen in das Ge­bäu­de ver­fügt und eine Ent­schä­dig­ung fest­ge­setzt.

Die 5. Kam­mer hat dem hier­ge­gen ge­richt­et­en An­trag auf einst­weil­igen Rechts­schutz statt­ge­geb­en: Die Vor­aus­setz­ung­en ein­er Be­schlag­nah­me nach Po­li­zei­recht sei­en nicht ge­ge­ben. Droh­en­de Ob­dach­lo­sig­keit stelle zwar eine Ge­fahr für die öff­ent­liche Sich­er­heit dar. Der Ei­gen­tüm­er als nicht­ver­ant­wort­lich­er Drit­ter kön­ne aber nur un­ter den en­gen Vor­aus­setz­ung­en des sog. po­li­zei­lich­en Not­stan­ds und als "letz­tes Mit­tel" in An­spruch ge­nom­men wer­den.

Die Be­schlag­nah­me stel­le ein­en er­heb­lich­en Ein­griff in das Grund­recht auf Ei­gen­tum ge­mäß Ar­ti­kel 14 Abs. 1 Grund­ge­setz dar. Sie set­ze vor­aus, dass die Stadt die droh­en­de Ob­dach­lo­sig­keit von Flücht­lin­gen nicht recht­zeit­ig selbst oder durch Be­auf­trag­te ab­weh­ren kön­ne. Vor der In­an­spruch­nah­me des Ei­gen­tums un­be­teil­ig­ter Drit­ter sei die Stadt da­her ge­hal­ten, alle ei­gen­en Un­ter­bring­ungs­mög­lich­kei­ten aus­zu­schöp­fen und ggfs. Räum­lich­kei­ten - auch in Be­her­ber­gungs­be­trie­ben - an­zu­miet­en, auch wenn letz­ter­es kos­ten­in­ten­siv sein mö­ge.

Der Kam­mer sei be­wusst, dass die Un­ter­bring­ung der der­zeit hoh­en Zahl von Flücht­lin­gen ei­ne gro­ße Her­aus­for­der­ung an alle Kom­mun­en dar­stel­le und die Be­müh­ung­en der Stadt Lü­ne­burg mit dem von ihr er­ar­beit­et­en Kon­zept der de­zen­tra­len Un­ter­bring­ung von Flücht­lin­gen ein­en wich­ti­gen As­pekt für ei­ne dau­er­haf­te und zu­frie­den­stel­len­de Ver­sorg­ung der Flücht­lin­ge dar­stelle. Da­bei sei auch nicht zu be­an­stan­den, dass ei­ne Un­ter­bring­ung in Turn­hal­len und Kleinst­un­ter­künf­ten mög­lichst ver­mie­den wer­den solle. Den­noch ob­lie­ge die Ge­währ­ung sozialer Für­sor­ge pri­mär der All­ge­mein­heit - und da­mit der Stadt Lü­ne­burg - und dür­fe nur als letz­tes Mit­tel auf eine Pri­vat­per­son ab­ge­wälzt wer­den.

Hier­von aus­geh­end ha­be die Stadt Lü­n­eburg nicht hin­reich­end dar­ge­legt, dass alle an­der­en Mög­lich­keit­en der Un­ter­bring­ung aus­ge­schöpft wor­den sind. Die Stadt hät­te ins­be­son­de­re prüf­en müs­sen, ob Un­ter­bring­ungs­mög­lich­kei­ten in der Lü­ne­bur­ger Ju­gend­her­ber­ge (148 Bet­ten) zur Ver­füg­ung steh­en und die­se oder Fe­ri­en­wohn­ung­en und Ho­tel­zim­mer an­miet­en müs­sen. Wirt­schaft­liche Ge­sichts­punk­te dürf­ten bei der In­an­spruch­nah­me kei­ne we­sent­liche Rol­le spie­len. Der Be­schluss ist noch nicht rechts­kräf­tig.

Alex­an­der Bla­žek
Landes­vor­sitz­en­der

Nach­dem im Juli 2015 die Miet­ver­trä­ge für Wohn­un­gen, Ei­gen­tums­wohn­un­gen und Ei­gen­hei­me über­ar­bei­tet wur­den, ha­ben wir nun­mehr aus ge­ge­ben­em An­lass auch den Miet­ver­trag für Stell­plät­ze auf sei­ne recht­liche Gül­tig­keit über­prüft.

Ne­ben ei­n­er rein opt­i­schen An­pass­ung wur­den der § 4 "Miet­sich­er­heit" und der § 10 "Selbst­stän­dig­keit des Miet­ver­tra­ges" neu auf­ge­nom­men. Der § 4 "Miet­sich­er­heit" soll den Ver­miet­ern die Mög­lich­keit ge­ben, auch bei der Ver­miet­ung ein­es Stell­plat­zes ei­ne Miet­sich­er­heit zu ver­lan­gen. Die Kos­ten für die Ent­fern­ung z. B. ein­es Öl­fleck­es lie­gen oft deut­lich über der er­ziel­ten Mie­te. Wie das Bei­spiel zeigt, ist auch bei ein­em Miet­ver­trag über ein­en Stell­platz das Be­dürf­nis des Ver­miet­ers auf ei­ne an­ge­mes­sene Sich­er­heits­leist­ung nicht von der Hand zu wei­sen. Der neu ein­ge­füg­te § 10 "Selbst­stän­dig­keit des Miet­ver­tra­ges" hat le­dig­lich klar­stell­en­de Be­deut­ung. Ein ge­ge­ben­en­falls zwisch­en den Ver­trags­par­tei­en be­steh­en­des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis steht da­nach in kei­n­em Zu­sam­men­hang mit dem Stell­platz­miet­ver­trag. Auf den Stell­platz­miet­ver­trag sol­len ge­ra­de nicht die Vor­schrif­ten des Wohn­raum­miet­rechts An­wen­dung fin­den.

Die vor­steh­en­den Än­der­un­gen sind re­dak­ti­one­ller Art und be­rühr­en nicht die Wirk­sam­keit der Vor­auf­la­gen. Die Vor­auf­la­gen wer­den dem­zu­fol­ge nicht um­ge­tauscht.

Nora Höcke
Landes­ver­bands­ju­ris­tin

Den Miet­ver­trag für Stell­plät­ze er­hal­ten Sie wie alle an­de­ren Miet­ver­trä­ge auch in un­ser­er Ge­schäfts­stelle zu­sam­men mit ein­er gut­en Be­rat­ung in un­ser­en Sprech­stun­den.

Die Äl­te­ren un­ter Ihn­en ken­nen noch die Ver­miet­er­be­schein­i­gung, mit wel­cher der Ein- und Aus­zug ei­nes Miet­ers schrift­lich zu be­stät­i­gen war, da­mit der Mie­ter sich ord­nungs­ge­mäß beim Ein­woh­ner­mel­de­amt an- bzw. ab­mel­den konn­te. Die­ser ver­meint­li­che Bü­ro­kra­tis­mus ist im Jahr 2002 ab­ge­baut wor­den.

Die Ab­schaff­ung der Ver­miet­er­be­schein­i­gung (nun: Wohn­ungs­ge­ber­be­stät­i­gung) brach­te es aber mit sich, dass we­der Ver­mie­ter noch die Be­hör­den ex­ak­te Kennt­nis über die Per­son­en hat­te, die tat­säch­lich in der Woh­nung leb­ten. Die­ses hat auch der Ge­setz­ge­ber ge­merkt und das Mel­de­recht wie­der ver­schärft.

Zum 01. November 2015 trat das Ge­setz zur Fort­ent­wick­lung des Mel­de­we­sens / Bun­des­mel­de­ge­setz (BMG) in Kraft. Da­na­ch hat der Ver­mie­ter bei der Ab- und An­mel­dung sei­nes Miet­ers mit­zu­wir­ken. Nach § 19 Abs. 1 BMG hat der Ver­mie­ter oder ei­ne vom Ver­mie­ter be­auf­trag­te Per­son wie zum Bei­spiel der Ver­wal­ter den Ein- oder Aus­zug schrift­lich oder elek­tron­isch inn­er­halb von zwei Wo­chen ge­gen­über der Mel­de­be­hör­de zu be­stät­i­gen. Ein­fach den Miet­ver­trag vor­zu­le­gen reicht da­zu nicht. In der Be­stät­i­gung sind ge­mäß § 19 Abs. 3 BMG fol­gen­de An­ga­ben zu ma­chen:

• Namen und An­schrift des Ver­miet­ers
• Da­tum des Ein- oder Aus­zu­ges
• An­schrift der Woh­nung
• Na­me des mel­de­pflich­ti­gen Miet­ers.

Selbst wenn der Wohn­raum un­ent­gelt­lich zur Ver­füg­ung ge­stellt wird oder ein Ei­gen­tüm­er in sein Ei­gen­heim zieht, ist ei­ne ent­sprech­en­den Er­klär­ung ab­zu­ge­ben. Auch ein Haupt­miet­er kann Wohn­ungs­ge­ber sein, wenn er un­ter­ver­miet­et.

Soll­ten Sie als Ver­mie­ter bei ei­ner Neu­ver­mie­tung vom 01. No­vem­ber 2015 an die­ser Mit­wirk­ungs­pflicht nicht nach­kom­men, liegt ge­mäß § 54 Abs. 2 Nr. 3 BMG ei­ne Ord­nungs­wid­rig­keit vor, die mit ei­nem Buß­geld von bis zu 1.000 Euro be­straf­bar ist. Wer eine Wohn­ungs­an­schrift an­biet­et oder zur Ver­füg­ung stellt, oh­ne das ein tat­säch­lich­er Be­zug er­folgt oder be­ab­sich­tigt ist (sog. Schein­wohn­ung, § 19 Abs. 6 BMG), begeht nach § 54 Abs. 1 Nr. 1 BMG ei­ne Ord­nungs­wid­rig­keit, die eben­falls mit ei­nem Buß­geld, dies­mal aber von bis zu 50.000 Euro be­straft werden kann.

Un­ter For­mu­lare & Down­loads / Ver­miet­en & Ver­wal­ten fin­den Sie ei­ne Wohn­ungs­ge­ber­be­stät­i­gung / Ver­miet­er­be­schein­i­gung. Ger­ne be­rat­en wir Sie auch in un­ser­en Sprech­stun­den.

Nachtrag vom März 2016: Be­reits nach knapp vier Mon­at­en ist eine No­vel­le des Mel­de­rechts im Ge­setz­geb­ungs­ver­fah­ren, da Un­klar­hei­ten auf­ge­tre­ten und un­nöt­ig­er bü­ro­kra­ti­scher Auf­wand er­kannt wor­den ist. Wir be­rich­ten in Recht & Recht­sprech­ung 2016 / No­vel­le des Mel­de­rechts.

Nachtrag vom Oktober 2016: Das ge­än­der­te Melde­recht tritt zum 01. No­vem­ber 2016 in Kraft, mehr unter Recht & Recht­sprech­ung 2016 / Mel­de­rechts­no­vel­le tritt in Kraft.

Ein Amts­rich­ter in Düs­sel­dorf hat­te dar­über zu ent­schei­den, ob eine Ver­miet­er­in vom Mie­ter die Er­statt­ung der Kos­ten für die Er­neu­er­ung der Mar­mor­bö­den im Bad und in der Gäs­te­toi­let­te ver­lan­gen kann. Rings­um den ei­gent­lich­en Toi­let­ten­be­reich hat­ten nach dem Vor­trag der Ver­miet­er­in Urin­sprit­zer den Mar­mor­bo­den ab­ge­stumpft.

In der Ent­schei­dung des Amts­ge­richts wird zu­nächst her­aus­ge­arbeit­et, dass die Ab­stumpf­ung des Mar­mor­bo­dens nicht durch die Ver­wend­ung ein­es un­ge­eig­net­en Rein­i­gungs­mit­tels, son­dern durch her­um­spritz­en­den Urin ent­stan­den ist. Die Ant­wort auf die Fra­ge, ob das Urin­ier­en im Ste­hen als sol­ches noch als ver­trags­ge­mä­ße Nutz­ung der Miet­sache an­zu­seh­en ist, lässt der Amts­rich­ter of­fen.

Gleich­wohl setzt er sich mit den An­ge­wohn­heit­en der männ­lich­en Be­völk­er­ung im pri­vat­en Ba­de­zim­mer aus­ein­an­der und stellt fest, dass das Urin­ier­en im Ste­hen "trotz der in die­sem Zu­sam­men­hang zu­nehm­en­den Do­mes­ti­zier­ung des Man­nes ... durch­aus noch weit ver­brei­tet" sei. Wer "die­sen frü­h­er herrsch­en­den Brauch noch" aus­übe, müsse "zwar re­gel­mäß­ig bis­wei­len er­heb­lich­en Aus­ein­an­der­setz­ung­en mit – ins­be­son­de­re weib­lich­en – Mit­be­wohn­ern" rech­nen, "nicht aber mit einer Ver­ätz­ung des im Ba­de­zim­mer oder Gäs­te-WC ver­leg­ten Mar­mor­bo­dens" (AG Düs­sel­dorf, Ur­teil vom 20. Jan­uar 2015, Ak­ten­zei­chen 42 C 10583/14).

Im Er­geb­nis wies der Amts­rich­ter die Kla­ge ab, weil der Miet­er nicht mit ein­er Ver­letz­ung des Mar­mor­bo­d­ens ohne ent­sprech­en­de deut­liche Hin­wei­se der Ver­miet­er­in hät­te rech­nen müs­sen.

Al­le Jah­re wie­der wer­den an Sil­ves­ter gu­te Vor­sät­ze für das ne­ue Jahr ge­fasst. Doch schon nach we­ni­gen Ta­gen im neu­en Jahr sind die­se oft­mals ver­ges­sen. So ähn­lich ver­hält es sich mit den Be­schlüs­sen der Bun­des­re­gie­rung. Zu­nächst wird viel über Ent­bü­ro­kra­ti­sier­ung, Ver­ein­fa­chun­gen und Ent­las­tun­gen de­bat­tiert und ver­spro­chen, al­les wird bes­ser. Doch am En­de bleibt al­les wie es ist oder wird noch kom­pli­zier­ter. Wer würde nicht gern an die­ser Stel­le über den Weg­fall von be­ste­hen­den Pflich­ten oder Las­ten be­rich­ten? Statt­des­sen fol­gen Mit­tei­lun­gen über di­ver­se Ände­run­gen und neue Pflich­ten.

Die Energie­ein­spar­ver­ord­nung
Bereits seit 01. Mai 2014 gilt die jüngs­te Über­ar­bei­tung der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV). Ei­gentümer von Be­stands­ge­bäu­den wur­den hier­bei mit neu­en Maß­nah­men weit­ge­hend ver­schont. Den­noch sind ei­ni­ge Fris­ten zu be­ach­ten:

⇒ Ab 01. Januar 2015
Be­stimm­te älte­re Heiz­kes­sel, die mit Gas oder Öl be­feu­ert wer­den, dür­fen ab 2015 nicht mehr be­trie­ben bzw. müs­sen suk­zes­si­ve nach 30 Jah­ren au­ßer Be­trieb ge­nom­men wer­den. Wer un­tä­t­ig bleibt, ris­kiert ein Buß­geld bis zu 50.000 Eu­ro. Hier­von aus­ge­nom­men sind Nie­der­tem­pe­ra­tur- oder Brenn­wertkes­sel. Eben­falls sind Ei­gen­tü­mer von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, die am 01. Fe­bru­ar 2002 im Haus selbst wohn­ten, nicht be­trof­fen.

⇒ Ab 01. Mai 2015
Be­reits seit 01. Mai 2014 müssen die Ener­gie­kenn­wer­te in kom­mer­zi­el­len Im­mo­bi­li­en­an­zei­gen an­ge­ge­ben wer­den. Ab 01. Mai die­ses Jah­res tritt die zu­ge­hö­ri­ge Buß­geld­vor­schrift in Kraft. Wer­den die Pflicht­an­ga­ben ver­ges­sen, droht ein Buß­geld bis zu 15.000 Eu­ro.

⇒ Bis 31. Dezember 2015
Zu­gäng­li­che obers­te Ge­schoss­de­cken über be­heiz­ten Räum­en müs­sen zum kal­ten Dach­bo­den hin bis En­de die­ses Jah­res ge­dämmt wer­den. An­stel­le der obers­ten Ge­schoss­de­cke kann auch das da­rü­ber lie­gen­de Dach mit ei­ner Däm­mung ver­se­hen wer­den. Die Nach­rüst­pflicht greift nicht, wenn die obers­te Ge­schoss­de­cke oder das dar­über lie­gen­de Dach be­reits den Min­dest­wär­me­schutz nach DIN-Norm er­fül­len. Wenn der Ver­pflich­tung nicht nach­ge­kom­men wird, droht ein Buß­geld bis zu 50.000 Eu­ro. Auch hier sind Ei­gen­tü­mer von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häus­ern, die am 01. Fe­bru­ar 2002 selbst im Haus wohn­ten, nicht be­trof­fen. Zu­dem ent­fällt die Dämm­pflicht, wenn die Auf­wen­dun­gen durch die Ein­spa­run­gen nicht in­ner­halb ei­ner an­ge­mes­se­nen Frist er­wirt­schaf­tet wer­den kön­nen.

Verordnung über klei­ne und mitt­le­re Feue­rungs­an­la­gen
Am 22. März 2010 trat die No­vel­le der Klein­feue­rungs­ver­ord­nung (1. BImSchV) in Kraft. Die Ver­ord­nung sieht seit In­kraft­tre­ten ei­ne stu­fen­wei­se Um­set­zung der Sen­kung der Fein­stau­be­mis­sio­nen aus klei­nen Feue­rungs­an­la­gen ab ei­ner Nenn­wär­me­leis­tung von vier Ki­lo­watt vor.

⇒ Ab 01. Januar 2015
ist die zwei­te Stu­fe für al­le neu­en Hei­zun­gen, die mit fes­ten Brenn­stof­fen (wie Koh­le oder Holz) be­trie­ben wer­den, ein­zu­hal­ten. Der Grenz­wert für Staub re­du­ziert sich auf 20 Mil­li­gramm je Ku­bik­me­ter Ab­gas (mg/m³). Aus­ge­nom­men sind Heiz­kes­sel, in de­nen aus­sch­ließlich na­tur­be­las­se­nes stücki­ges Holz in Form von Scheit­holz ein­ge­setzt wird. Hier gel­ten die Grenz­wer­te der zwei­ten Stu­fe erst ab 2017.

⇒ Ab 01. Januar 2015
gel­ten auch für be­ste­hen­de Feue­rungs­an­la­gen für fes­te Brenn­stof­fe ver­schärf­te Grenz­wer­te für Staub und Koh­len­mon­oxid. Wer­den die Emis­si­ons­grenz­wer­te nicht ein­ge­hal­ten, müs­sen die An­la­gen stu­fen­wei­se außer Be­trieb ge­nom­men bzw. mit Fil­ter­ein­rich­tun­gen nach­gerüstet wer­den. Hier­für ist ein Zeit­plan von 2015 bis 2024 vor­ge­se­hen. Die ers­te Stu­fe be­trifft Feue­rungs­an­la­gen für fes­te Brenn­stof­fe, die bis zum 31. De­zem­ber 1994 er­rich­tet wur­den, bzw. Ein­zel­raum­feue­rungs­an­la­gen, die bis zum 31. De­zem­ber 1974 er­rich­tet wur­den. Die­se dür­fen be­reits seit An­fang des Jah­res nur noch be­trie­ben wer­den, wenn die Grenz­wer­te ein­ge­hal­ten wer­den. Aus­ge­nom­men sind je­doch Grund­öfen, of­fe­ne Ka­mi­ne, Her­de, Ba­de­öfen so­wie Öfen, die vor 1950 er­rich­tet wur­den. Auch Öfen, die nicht als Zu­satz­hei­zun­gen, son­dern als ein­zi­ge Öfen zur Be­hei­zung von Woh­nun­gen oder Häu­sern ein­ge­setzt wer­den, sind nicht be­trof­fen. In der Re­gel soll­ten Ei­gen­tümer im Rah­men der Feu­er­stät­ten­schau be­reits vom Be­zirks­schorn­stein­fe­ger­meis­ter über die Ein­hal­tung der Emis­si­ons­grenz­wer­te und Fris­ten un­ter­rich­tet wor­den sein.

Mess- und Eich­ge­setz, Mess- und Ei­ch­ord­nung
Das Eich­ge­setz (EichG) und die Ei­ch­ord­nung (EO) sind durch nach­träg­li­che An­pas­sun­gen an die eu­ropäische Ge­setz­ge­bung un­über­sicht­lich ge­wor­den. Zur Ver­ein­fa­chung und Ver­bes­se­rung des Mess- und Eich­we­sens hat die Bun­des­re­gie­rung im ver­gan­ge­nen Jahr ein neu­es Mess- und Eich­ge­setz (Mes­sEG) und die zu­ge­hö­ri­ge Mess- und Eich­ver­ord­nung (Mes­sEV) ver­ab­schie­det. Die neu­en Re­ge­lun­gen er­set­zen seit 01. Ja­nu­ar 2015 das bis­he­ri­ge EichG und die EO. Das neue Mes­sEG be­in­hal­tet auch neue Pflich­ten für Ver­mie­ter.

⇒ Ab 01. Januar 2015
müssen al­le neu­en oder aus­ge­tausch­ten Mess­ge­räte spä­tes­tens sechs Wo­chen nach In­be­trieb­nah­me der zu­stän­di­gen Lan­des­be­hör­de an­ge­zeigt wer­den. Die An­zei­ge­pflicht be­trifft die Zäh­ler, die zur Ab­rech­nung von Ne­ben­kos­ten bei der Ver­mie­tung ge­nutzt wer­den, z. B. Wär­me­men­gen-, Was­ser-, Gas- und Strom­zäh­ler. Der Ver­mie­ter ist je­doch nur für die Zäh­ler ver­ant­wort­lich, die von ihm selbst be­reit­ge­stellt wer­den. Wenn der An­zei­ge­pflicht vor­sätz­lich oder fahr­läss­ig nicht nach­ge­kom­men wird, kann die Ord­nungs­wid­rig­keit mit ei­ner Geld­buße bis zu 20.000 Eu­ro ge­ahn­det wer­den. Zu­dem dür­fen zu­künf­tig die Mess­wer­te von un­ge­eich­ten Zäh­lern nicht mehr für die Ab­rech­nung ver­wen­det wer­den.

Hen­d­rickje Mundt
Landes­ver­bands­ju­ris­tin

Wie weit müssen sich die Mie­ter ei­ner Woh­nung ein­schränken, wenn sich der Nach­bar vom Zi­gar­et­ten­rauch auf dem Bal­kon belästigt oder gefähr­det fühlt? Die­se Fra­ge, bei der un­ter an­de­rem ab­ge­wo­gen wer­den muss, dass "Rau­chen oder Nicht­rau­chen" (Frei nach Sha­ke­s­pea­re) zur frei­en Per­sön­lich­keits­ent­fal­tung ge­hört, aber nie­mand be­läs­tigt oder in sei­ner Ge­sund­heit geschädigt wer­den darf, hat­te der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) zu ent­schei­den.

Das Land­ge­richt Pots­dam hat­te die Be­ru­fung der Klä­ger ge­gen die Ent­schei­dung des Amts­ge­rich­tes Rat­he­now zu­rück­ge­wie­sen (LG Pots­dam, Ur­teil vom 14. März 2014, Ak­ten­zei­chen 1 S 31/13), wel­ches die Kla­ge ab­ge­wie­sen hat­te (AG Ra­the­now, Ur­teil vom 06. Sep­tem­ber 2013, Ak­ten­zei­chen 4 C 300/13). Bei­de Ge­rich­te wa­ren der Mei­nung, dass ein Rauch­ver­bot nicht mit der frei­en Per­sön­lich­keits­ent­fal­tung ge­mäß Art. 2 Abs. 1 Grund­ge­setz ver­ein­bar sei. Des­halb dür­fe der Nach­bar un­ab­hän­g­ig von zeit­li­chen und men­gen­mäß­igen Vor­ga­ben auf dem zur ge­mie­te­ten Woh­nung ge­hör­en­den Bal­kon rau­chen. So ein­fach war es aber nicht, stell­te der BGH fest ...

Rauchverbot
auf dem Balkon?
Der BGH sagt:
"Nein, aber..."
Der V. Zivil­se­nat des BGH hat mit Ur­teil vom 16. Jan­u­ar 2015, Ak­ten­zei­chen V ZR 110/14 zu Guns­ten des durch den Rauch be­ein­trächtig­ten Nach­barn ent­schie­den und das Be­ru­fungs­ur­teil des Land­ge­rich­tes auf­ge­ho­ben.

In sei­nem Be­sitz, so der BGH, darf der Mie­ters nicht durch die Im­mis­sio­nen gestört wer­den, wor­aus sich in die­sem Fall grundsätz­lich ein Ab­wehr­an­spruch ab­lei­tet, je­doch wird aus­geführt: "Der Ab­wehr­an­spruch ist [...] aus­ge­schlos­sen, wenn die mit dem Ta­bak­rauch ver­bun­de­nen Be­ein­trächti­gun­gen nur un­we­sent­lich sind. Das ist an­zu­neh­men, wenn sie auf dem Bal­kon der Woh­nung des sich gestört fühlen­den Mie­ters nach dem Emp­fin­den ei­nes ver­stän­di­gen durch­schnitt­li­chen Men­schen nicht als we­sent­li­che Be­ein­trächti­gung emp­fun­den wer­den."

Es kann und darf kein ab­so­lu­tes Rauch­ver­bot ge­ben, wenn aber die Ba­ge­tell­gren­ze über­schrit­ten wird, ist ei­ne ge­gen­sei­ti­ge Rück­sicht­nah­me not­wen­dig, am bes­ten durch ge­gen­sei­ti­ge zeit­li­che Ab­spra­chen. So muss der rau­chen­de Mie­ter sei­nen Bal­kon wei­ter­hin zum Rau­chen nut­zen können, da die­ses zum ver­trags­ge­mäßen Ge­brauch ei­ner Miet­sa­che gehört, ge­nau­so wie auch der nicht rau­chen­de Mie­ter sei­nen Bal­kon miet­ver­trags­gemäß nut­zen können muss. Ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen zwi­schen ei­nem Mie­ter und sei­nem Ver­mie­ter recht­fer­ti­gen nicht die Störun­gen an­de­rer Mie­ter.

Neben der Belästi­gungs­the­ma­tik hat sich der BGH auch zum ge­sund­heit­li­chen Aspekt geäußert: "Im­mis­sio­nen, die die Ge­fahr ge­sund­heit­li­cher Schäden be­gründen, sind grund­sätz­lich als ei­ne we­sent­li­che und da­mit nicht zu dul­den­de Be­ein­trächti­gung an­zu­se­hen. Bei der Ein­schätz­ung der Gefähr­lich­keit der Ein­wir­kun­gen durch auf­stei­gen­den Ta­bakrauch ist al­ler­dings zu berück­sich­ti­gen, dass im Frei­en ge­raucht wird. In­so­weit kommt den Nicht­rau­cher­schutz­ge­set­zen des Bun­des und der Länder, die das Rau­chen im Frei­en grundsätz­lich nicht ver­bie­ten, ei­ne In­diz­wir­kung da­hin­ge­hend zu, dass mit dem Rau­chen auf dem Bal­kon kei­ne kon­kre­ten Ge­fah­ren für die Ge­sund­heit an­de­rer ein­her­ge­hen. Nur wenn es dem Mie­ter ge­lingt, die­se An­nah­me zu erschüttern, in­dem er nach­weist, dass im kon­kre­ten Fall der fun­dier­te Ver­dacht ei­ner Ge­sund­heits­be­ein­trächti­gung be­steht, wird ei­ne we­sent­li­che Be­ein­trächti­gung vor­lie­gen und des­halb ei­ne Ge­brauchs­re­ge­lung ge­trof­fen wer­den müssen.", so die Pres­se­mit­tei­lung des BGH.

Mit dem Ur­teil hat der BGH fest­ge­stellt, dass Zi­ga­ret­ten­rauch ei­ne schädli­chen Emis­sio­nen ist, zu die­sen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Ta­bak­rauch. Da­her be­steht mögli­cher­wei­se ein Ab­wehr­an­spruch, wo­rü­ber das Land­ge­richt Pots­dam nun wie­der neu ent­schei­den muss.

Von der Öffent­lich­keit na­he­zu un­be­merkt be­steht ab dem 01. Jan­u­ar 2015 ei­ne bun­des­wei­te Bio­ton­nen­pflicht ge­mäß § 11 Abs. 1 Kreis­lauf­wirt­schafts­ge­setz. Bis­her war die­se Ton­ne na­he­zu frei­wil­lig.

Der Grund für die Bio­ton­nen­pflicht ist u. a. der Wille, die an­fal­len­den bio­lo­gisch­en Haus­ab­fäl­le zu ver­wert­en (z. B. in Kom­post­werken) und da­für eine 100 %ige An­schluss­quo­te zu er­rei­chen. Auch wer­den bis­her zu vie­le Bio­ab­fäl­le un­er­laubt­er­wei­se über den Rest­müll ent­sorgt.

Bis­her nut­zen nur knapp die Hälf­te al­ler Deut­schen eine Bio­ton­ne. Ärger­lich ist die Zwangs­ein­führ­ung des­halb, weil ge­ra­de im länd­lich­en Be­reich fast je­des Haus­grund­stück mit ei­n­em Kom­post aus­ge­stat­tet ist und des­halb ei­ne Bio­ton­ne nicht be­nöt­igt wird.

Wer tat­säch­lich eine Bio­ton­ne be­nöt­igt, der hat sie in der Re­gel schon. Die Kos­ten für ei­ne Bio­ton­ne im Kreis Stein­burg be­tra­gen zz. zwisch­en 44 und 88 Eu­ro im Jahr. Die kann man sich spa­ren und er­hält da­zu noch wert­voll­en Hu­mus für den ei­gen­en Gar­ten, der auch nicht kos­ten­los ist... Einen bes­ser­en Kreis­lauf gibt es nicht.

Die gu­te Nach­richt: Ei­ne Be­frei­ung für Kom­post­nut­zer ist mög­lich! "Der An­schluss­pflich­ti­ge kann von sei­ner Pflicht zur Be­nutz­ung ein­er Bio­ton­ne auf An­trag be­freit wer­den, wenn er nach­weis­lich al­le auf sei­nem Grund­stück an­fall­en­den Bio­ab­fäl­le im Sin­ne von § 11 Abs. 1 voll­stän­dig und fach­ge­recht ver­wert­et. Dies ist dann der Fall, wenn al­le auf dem Grund­stück an­fall­en­den Bio­ab­fäl­le vor Ort in ei­n­er das Wohl der All­ge­mein­heit nicht be­ein­träch­ti­gen­den Wei­se kom­pos­tiert oder an­der­weit­ig ver­wert­et wer­den. Bei Kom­pos­tier­ung müs­sen die Rot­te und das Rot­te­mat­er­ial ganz­jähr­ig be­wirt­schaf­tet und der Kom­post auf dem ei­gen­en Grund­stück ver­wen­det wer­den. [...]" (§ 16 Ab­satz 4 der Satz­ung über die Ab­fall­ent­sorg­ung im Kreis Stein­burg)

Der An­trag auf Be­frei­ung ist form­los und un­ter der Ver­sich­er­ung, dass sämt­lich­er Bio­müll auf dem ei­gen­en Kom­post auf dem Grund­stück am Haus ent­sorgt wird, an das Kreis­um­welt­amt zu rich­ten:

Kreis Stein­burg
Der Land­rat
Amt für Um­welt­schutz
Ab­teil­ung Ab­fall­wirt­schaft
Karl­straße 13
25524 Itzehoe

Zur Ver­ein­fach­ung der gan­zen An­ge­le­gen­heit stel­len wir ein For­mu­lar für Sie be­reit. Sie fin­den die­ses un­ter Formulare & Downloads / Recht & Steuern.

Im Zwei­fels­fall be­rat­en wir Sie na­tür­lich ger­ne in un­se­rer Sprech­stun­den!

Die Par­tei­en des Recht­streits sind Grund­stücks­nach­barn. Das Grund­stück des Be­klag­ten weist ei­ne Nei­gung zum Grund­stück des Klä­gers auf. Bei ei­nem Stark- oder Platz­re­gen bei ei­ner Ein­tritts­wahr­schein­lich­keit von zwei bis fünf Jah­ren fließt das Was­ser an der Stel­le über die Grund­stücks­gren­ze auf das Grund­stück des Klä­gers, an der die Pflas­ter­fläche des Be­klag­ten en­det und die Pflas­ter­kan­ten nicht fort­ge­führt sind.

Der Be­klag­te wei­gert sich, Maß­nah­men zur Ver­hin­de­rung des Was­serü­ber­tritts zu er­grei­fen und wen­det u.a. ein, dass die Be­ein­träch­ti­gung nicht durch den Re­gen selbst er­folgt, son­dern durch die be­an­stan­de­te ge­pflas­ter­te Hof­flä­che. Dies­be­züg­lich hat­te der Klä­ger selbst schon im Ka­len­der­jahr 2003 die Pflas­te­rung be­an­stan­det und ei­ne höhe­re Auf­kan­tung ent­lang des Grenz­ver­laufs ver­langt. Der Klä­ger hat da­mals sei­ne recht­li­chen In­ter­es­sen nicht wei­ter­ver­folgt.

Der Kläger er­hebt Kla­ge auf Un­ter­las­sung. Da­nach soll der Be­klag­te es un­ter­las­sen, "dem Grund­stück des Klä­gers ent­lang des nörd­li­chen Grenz­ver­laufs we­sent­li­che Men­gen Ober­flächen­was­ser zu­zu­führ­en".

Das Amts­ge­richt gibt der Kla­ge statt. Der Be­klag­te geht in die Be­ru­fung. Oh­ne Er­folg!

Das Land­ge­richt weist die Be­ru­fung zu­rück und führt da­zu aus, dass die Be­ein­trächti­gung auf ei­ne Hand­lung des Be­klag­ten, die bau­li­che Ver­än­der­ung der Hof­flä­che im Ka­len­der­jahr 2003 zu­rück­ge­he. Je­doch han­de­le es sich bei dem je­wei­li­gen Über­tritt des Was­sers um sich wie­der­ho­len­de Be­ein­träch­ti­gun­gen.

Wei­ter heißt es in der Ent­schei­dung: "Wä­hr­end aber bei der Schaf­fung ei­ner dau­ern­den Stör­ungs­quel­le – wie ei­nem ge­pflanz­ten Baum – die Ver­jähr­ungs­frist mit dem Ein­tritt der Stör­ung be­gin­nen und auch dann fort­lau­fen soll, falls sich die Stör­ungs­quel­le aus­wächst, soll bei ei­ner Wie­der­ho­lung der Stör­ung – wie bei Im­mis­sio­nen – auch bei de­ren Gleich­ar­tig­keit je­weils ein neu­er An­spruch ent­ste­hen".

So lie­ge der zu ent­schei­den­de Fall; denn es ge­he um die kon­ti­nu­ier­li­che Fol­ge im­mer neu­er grenz­über­schrei­ten­der Ein­wir­kun­gen durch den Übert­ritt von Was­ser, wes­halb nach An­sicht der Kam­mer die An­nah­me be­rech­tigt sei, dass der Un­ter­las­sungs­an­spruch im Sin­ne von §§ 199 Abs. 1, 5 BGB mit je­der Zu­wi­der­hand­lung neu ent­ste­he und da­durch nie ver­jähre! (LG Bie­le­feld, Ur­teil vom 07. Mai 2014 – 22 S 196/13, lei­der nicht im In­ter­net zu fin­den). Ei­ne Ohr­fei­ge für Pe­trus!

Ein im­mer wie­der auf­tre­ten­der Streit zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter kommt auf, wenn die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung vor­ge­legt wird. Häu­fig wen­det der Mie­ter ein, dass die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht ver­ständ­lich sei und ei­ne trans­pa­ren­te Auf­glie­de­rung der Ab­rech­nungs­pos­ten feh­le.

Der For­mu­lar­miet­ver­trag von Haus & Grund gibt vor, dass die Be­triebs­kos­ten grund­sätz­lich nach dem An­teil der Wohn­fläche um­zu­le­gen sind; Be­triebs­kos­ten, die von ei­nem er­fass­ten Ver­brauch oder ei­ner er­fass­ten Ver­ur­sa­chung durch den Mie­ter ab­hän­gen, sind nach ei­nem Maß­stab um­zu­le­gen, der dem un­ter­schied­li­chen Ver­brauch oder der un­ter­schied­li­chen Ver­ur­sa­chung Rech­nung trägt.

Da­nach sind in ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung auf je­den Fall fol­gen­de Min­de­st­an­ga­ben not­wen­dig:

• Zu­sam­men­stel­lung der Ge­samt­kos­ten
• An­ga­be und Er­läute­rung des zu­grun­de ge­leg­ten Ver­tei­ler­schlüssels
• Be­rech­nung des An­teils des Mie­ters
• Zu­sam­men­stel­lung und Ab­zug der Vor­aus­zah­lun­gen.

Nach der Ent­schei­dung des Land­ge­richts Karls­ru­he vom 08. Jan­u­ar 2014 wi­der­spre­chen verständ­li­che Ab­kürz­un­gen nicht ei­ner ord­nungs­ge­mäß­en Ab­rech­nung. So ist der ver­wen­de­te Ver­tei­ler­schlüssel "ME-Ant" als Kür­zel für den im Miet­ver­trag ge­nann­ten Ver­tei­ler­schlüssel "Mit­ei­gen­tumsan­tei­le" in ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für ein­en durch­schnitt­li­chen und ju­ris­tisch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter verständ­lich und nach­voll­zieh­bar.

Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn im Miet­ver­trag als mög­li­cher Ver­tei­ler­schlüssel auch "Mit­ei­gen­tums­an­tei­le" ge­nannt sind (LG Karls­ru­he, Ur­teil vom 08. Jan­u­ar 2014 – 9 S 294/13).

PS: Viel Auf­wand und Geld kön­nen Sie sich in dem Zu­sam­men­hang mit un­ser­em Vor­teils­part­ner "ista Deutsch­land GmbH" spa­ren. Mit der ista kön­nen Sie Ihr Ei­gen­tum mit Rauch­warn­mel­dern aus­stat­ten (20 % Ra­batt), Le­gi­on­el­len­tests un­ter­zie­hen (10 % Ra­batt), Er­fass­ungs­tech­nik für Heiz­kos­ten und Kalt­was­ser­tech­nik in­stal­lie­ren so­wie Heiz- und Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen durch­füh­ren las­sen. De­tails zu den Son­der­kon­dit­ion­en der ista so­wie ein An­ge­bots­for­mu­lar fin­den Sie un­ter For­mu­la­re & Down­loads / Vor­teils­part­ner.
 

Zahl­rei­che "Schre­ckens­mel­dun­gen" wie die­se geis­ter­ten in letz­ter Zeit durch die Me­di­en:

"Haus­be­sit­zer zu­cken zu­sam­men: Al­te Hei­zun­gen müssen raus" (ntv)

"Zwei Mio. Hei­zun­gen soll es […] be­tref­fen" (DIE WELT)

Die Re­de ist von der neu­en, der zwei­ten Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung, kurz EnEV 2014. Mit die­ser Ver­ord­nung wer­den bau­tech­ni­sche Stan­dar­dan­for­de­run­gen für Wohn­häu­ser, Büro­ge­bäude so­wie be­stimm­te Be­triebs­ge­bäu­de de­fi­niert, Ener­gie zu spa­ren. Ei­ne spe­zi­el­le Neue­rung der EnEV 2014 ist die verschärf­te Aus­tausch­pflicht für ver­al­te­te Heiz­kes­sel. Al­le Öl- und Gas­heiz­kes­sel, die 30 Jah­re und äl­ter sind, müssen bis 2015, also in gut ei­nem Jahr aus­ge­tauscht sein. - So der Te­nor vie­ler Me­dien­be­rich­te. Und auch der Te­nor der Ver­ord­nung. Was al­ler­dings da­bei raus­kommt, wenn Jour­na­lis­ten ver­su­chen Ge­set­zes­tex­te zu le­sen, zeigt ein Ar­ti­kel in der Nord­deut­schen Rund­schau vom 02. No­vem­ber 2013, Sei­te 24. Die wich­tigs­te Aus­nah­me wur­de ge­nau ver­kehrt her­um dar­ge­stellt, wo­durch sich je­der Le­ser in der Aus­tausch­pflicht sah, der ei­gent­lich ge­schützt ist (sie­he Be­stands­auf­nah­me).

Ul­li Kul­ke merk­te in der Ta­ges­zei­tung DIE WELT an, dass der Ge­setz­ge­ber in Form der al­ten schwarz-gel­ben Ko­ali­ti­on mit der EnEV 2014 in ei­ner Art und Wei­se "in den Ei­gen­tums­schutz, die Ver­trags­frei­heit und den Wett­be­werb" ein­greift, wie man es sonst nur von den Grünen "an­ge­sichts ih­rer Ge- und Ver­bot" kennt. Für Ei­gentümer, die un­ter kei­ne der Aus­nah­men fal­len, stellt die­ses ei­ne "kal­te Ent­eig­nung" dar.

Grundsätz­lich ist es rich­tig, dass al­le vor 1985 in­stal­lier­ten Hei­zun­gen zum Jahr 2015 aus­ge­tauscht wer­den müssen und dann kei­ne Hei­zung älter als 30 Jah­re wer­den darf. Das Er­rei­chen der Al­ters­gren­ze (auch nach 2015) löst dann die Aus­tausch­pflicht aus. Wer an­ge­sichts die­ser Tat­sa­chen der Mei­nung ist, sich am 22. Sep­tem­ber verwählt zu ha­ben, dem sei zur Ent­war­nung ge­sagt, dass die­se Grund­re­gel durch ei­ni­ge Aus­nah­men ein­ge­schränkt wird:

Der Be­stands­aus­nah­me
Selbst be­wohn­te Ei­gen­hei­me fal­len nicht un­ter die Aus­tausch­pflicht, wenn der Ei­gentümer sein Haus be­reits am 01. Fe­bru­ar 2002 be­wohnt hat. Ge­ra­de älte­re Haus­ei­gentümer, oft­mals mit schma­ler Ren­te, könn­ten sich den vom Ge­setz­ge­ber an­ge­dach­ten Aus­tausch gar nicht leis­ten und wer­den mit die­ser Aus­nah­me ver­schont. Wer kann schon aus dem Steh­greif 10.000 bis 15.000 Eu­ro auf­wen­den, oder so einen Kre­dit so­fort krie­gen? Denn so teu­er kann der Aus­tausch bei ei­nem nor­ma­len Ein­fa­mi­li­en­wohn­haus mit al­len Fol­ge­kos­ten wer­den. Teu­er wird es al­so, wenn der Ein­zug nach dem o.g. Stich­tag er­folg­te. Es sei denn, es greift:

Die Tech­ni­kaus­nah­me
So­ge­nann­te Nie­der­tem­pe­ra­tur- oder Brenn­wert­kes­sel ge­nießen eben­falls Be­stands­schutz. Erst­ge­nann­te Tech­nik wur­de seit dem Jahr 1984 in Deutsch­land häufig ver­baut. Zahl­rei­che Haus­be­sit­zer ha­ben auch von sich aus in den ver­gan­gen Jah­ren aus lo­bens­wer­ter Ei­gen­ini­tia­ti­ve Maßnah­me zum Ener­gie­spa­ren er­grif­fen. Wenn es fi­nan­zi­ell möglich ist, soll­te je­doch nicht nur der zwin­gen­de Aus­tausch vor­ge­nom­men wer­den, son­dern auch in ge­schick­ter Kom­bi­na­ti­on mit Förder­mit­teln der KfW-Bank (bis zu 5.000 Eu­ro) gleich über ei­ne ener­ge­ti­sche Sa­nie­rung nach­ge­dacht wer­den. Denn da­mit lässt sich ein wirk­lich vernünf­ti­ger Schritt zum Ener­gie­spa­ren täti­gen.

Im Zwei­fels­fall be­rat­en wir Sie na­tür­lich ger­ne in un­se­rer Sprech­stun­den! Sie fin­den die­sen Ar­ti­kel auch in der Win­ter­aus­ga­be Nr. 30 un­ser­es In­fo­brie­fes.

Einsetzende Herbst­stürme las­sen wie­der zahl­rei­che Blät­ter auf die Geh­we­ge fal­len. Da der Bo­den vom Re­gen oft sehr nass ist, kann aus dem fröhli­chen Herbst­spa­zier­gang schnell ei­ne gefähr­li­che Rutsch­par­tie wer­den. Man­cher Spa­zier­gang en­det dann beim Arzt.

"Wir ra­ten al­len Ei­gen­tüm­ern, in den kom­men­den Wo­chen re­gel­mäß­ig das Laub von den Geh­we­gen und auf den Zu­we­gun­gen des ei­ge­nen Grund­stücks zu ent­fer­nen", gibt Ver­bands­di­rek­tor Hans-Hen­ning Ku­jath vom Lan­des­ver­band ei­ne kla­re Marsch­rou­te vor. Die­se Rei­ni­gungs­pflicht er­gibt sich aus den Sat­zun­gen der Ge­mein­den.

Es muss nicht nur ei­ge­nes Laub, son­dern auch das der Nach­bar­bäu­me be­sei­tigt wer­den, wenn es auf das ei­ge­ne Grundstück ge­weht ist. "Wird die­ser Pflicht nicht nach­ge­kom­men und ein Pass­ant ver­un­fallt, ist der Ei­gen­tü­mer zum Scha­den­er­satz ver­pflich­tet", warnt Ku­jath wei­ter.

Ist das Ob­jekt ver­mie­tet, ist die Rei­ni­gungs­pflicht zu­meist ver­trag­lich auf den Mie­ter über­ge­gan­gen. Auch kann die Auf­ga­be ei­nem Un­ter­neh­men über­tra­gen wer­den. Hier hat der Ei­gen­tü­mer le­dig­lich die Kon­troll­pflicht. "Soll­te es noch ein­mal zu ei­nem Scha­den kom­men, greift die Grund­stücks­haft­pflicht­ver­si­cher­ung, die wir un­se­ren Mit­glie­dern zu be­son­ders güns­ti­gen Kon­di­tio­nen an­bie­ten", so Ku­jath.

Kom­men Sie im Zwei­fels­fall zur Be­ra­tung in un­se­re Sprech­stun­den!

Bei der Un­ter­ver­mie­tung kommt es im­mer wie­der zu Über­ra­schun­gen. In der Re­gel ge­hen Mie­ter und Ver­mie­ter da­von aus, dass die Zu­stim­mung zu ei­ner Un­ter­ver­mie­tung ei­ne Ge­fäl­lig­keits­er­klär­ung sei. Tat­säch­lich hat der Ver­mie­ter bei der Un­ter­ver­mie­tung ein Mit­spra­che­recht.

Die­ses Mit­spra­che­recht ist nur dann ein­ge­schränkt, wenn der Mie­ter ein "be­rech­tig­tes In­ter­es­se" im Sin­ne des § 553 BGB an der Un­ter­ver­mie­t­ung be­legt, wenn zum Bei­spiel ein Mie­ter in wirt­schaft­li­cher Not we­gen des Ver­lusts sei­nes Ar­beits­plat­zes ein Zim­mer sei­ner an­ge­mie­te­ten Woh­nung an einen Drit­ten wei­ter ver­mie­tet.

Dar­über hin­aus muss das Miet­ob­jekt zur Un­ter­ver­mie­tung ge­eig­net sein. Die Zu­stim­mung zur Un­ter­ver­mie­tung hat der Ver­mie­ter auch in den Fäl­len zu er­tei­len, wenn ein Mie­ter sei­ne Woh­nung vor­läuf­ig nicht kün­digt, weil er sich für die Dau­er der Pro­be­zeit an sei­nem neu­en Ar­beit­s­ort nur vor­läuf­ig ein­mie­t­et.

Ei­ne weit ver­brei­te­te An­sicht bei Mie­tern ist es, oh­ne Ein­hal­tung der Kün­di­gungs­frist aus dem Miet­ob­jekt aus­zu­zie­hen, wenn Nach­mie­ter ge­stellt wer­den. Häufig heißt es, dass frü­her aus­ge­zo­gen wer­den kön­ne, wenn drei ge­eig­ne­te Nach­mie­ter dem Ver­mie­ter vor­ge­stellt wer­den. Mit­nich­ten...

Ein Ver­mie­ter kann nur dann ver­pflich­tet wer­den, ein­en Nach­mie­ter zu ak­zep­tie­ren, wenn ei­ne ent­spre­chen­de Nach­mie­ter­klau­sel im Aus­gangs­miet­ver­trag ent­hal­ten ist. Oh­ne die­se Nach­mie­ter­klau­sel kann der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet wer­den, mit dem Nach­mie­ter ein ent­spre­chen­des Fort­set­zungs­miet­ver­hält­nis zu schlie­ßen.

Lässt der Ver­mie­ter aber den vom ur­sprüng­li­chen Mie­ter vor­ge­schla­ge­nen Nach­mie­ter in die Woh­nung ein­zie­hen und in das mit dem Mie­ter be­ste­hen­de Miet­verhält­nis ein­tre­ten, wird der Nach­mie­ter neue Ver­trags­par­tei des Ver­mie­ters und der kün­di­gen­de Mie­ter aus dem bis­he­ri­gen Miet­ver­hält­nis ent­las­sen – auch wenn die Kün­di­gungs­frist selbst nicht ein­ge­hal­ten war.

Nach­dem die Grund­er­werb­steu­er be­reits zum 01. Ja­nu­ar 2012 von 3,5 auf nun fünf Pro­zent er­höht wur­de, hat die Lan­des­re­gie­rung er­neut ei­ne deut­li­che Er­höh­ung be­schlos­sen. Zum 01. Ja­nu­ar 2014 wird die Grund­er­werb­steu­er auf 6,5 Pro­zent erhöht. Da­mit ist Schles­wig-Hol­stein Spit­zen­rei­ter in Deutsch­land. Ei­ne gleich ho­he oder höhe­re Grund­er­werb­steu­er gibt es sonst nir­gend­wo. Ei­ni­ge Bun­des­län­der (z.B. Hes­sen oder Nie­der­sach­sen) er­höh­en nun erst auf fünf Pro­zent.

Haus & Grund hat sich deut­lich ge­gen die­se mas­si­ve Er­höh­ung der Kauf­ne­ben­kos­ten aus­ge­spro­chen. Un­ser Lan­des­vor­sit­zen­der Jo­chem Schlot­mann sag­te hier­zu: "Es grenzt an Scham­lo­sig­keit, wenn trotz höchs­tem Steu­er­auf­kom­men pri­va­te Ei­gen­tümer die Ze­che zah­len soll­ten."

Ein Re­chen­bei­spiel: Der Kauf ei­nes Hau­ses im Wert von rund 300.000 Eu­ro wird ab 2014 mit 19.500 Eu­ro statt wie bis­her "nur" 15.000 Eu­ro be­steu­ert. Im Jahr 2011 wa­ren nur 10.500 Eu­ro an Steu­ern fällig. Ge­ra­de jun­gen Fa­mi­li­en wird so der Traum von den ers­ten ei­ge­nen vier Wän­den deut­lich ver­teu­ert, wenn nicht so­gar da­durch er­schwert.

Ma­chen Sie mit und zei­gen Sie der Lan­des­re­gie­rung, dass sol­che Steu­e­rerhöhun­gen nicht trag­bar sind. Nut­zen Sie am ein­fachs­ten den un­ter For­mu­la­re & Dow­n­loads / Recht & Steuern be­reit­ge­stell­ten Vor­druck oder for­mu­lie­ren Sie ei­ge­ne Ge­dan­ken an den Mi­nis­ter­präsi­den­ten. Wich­tig ist nur, dass Sie mit­ma­chen. Zei­gen Sie Flag­ge ge­gen willkürli­che Steu­e­rer­höhun­gen wie die­se.

Der "Zweit­schlüssel" für die Miet­woh­nung in den Hän­den des Ver­mie­ters ist oft ein Zank­ap­fel zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter. Ver­mie­ter sind der Auf­fas­sung, sie hätten ein Recht dar­auf, von Zeit zu Zeit das Miet­ob­jekt in Au­gen­schein zu neh­men. Wäh­rend des Miet­verhält­nis­ses hat der Mie­ter das "Haus­recht" an dem Miet­ob­jekt. Des­we­gen sind dem Ver­mie­ter auch Kon­troll­be­su­che beim Mie­ter mit ei­nem "Zweit­schlüssel" ver­bo­ten, es sei denn, dass der Mie­ter frei­wil­lig Zu­tritt ge­währt, wenn ein Ver­mie­ter ein­mal nach dem Rech­ten in sei­ner Woh­nung se­hen will.

Der Ver­mie­ter darf da­her kei­nen "Zweit­schlüssel" zu­rück­be­hal­ten, oh­ne dies aus­drück­lich mit dem Mie­ter z. B. für Not­fälle oder für die Dau­er ei­nes Ur­laubs ab­ge­spro­chen zu ha­ben. Der Mie­ter ist al­ler­dings be­rech­tigt, einen "Zweit­schlüssel" an einen Part­ner oder einen Raum­pfle­ge­dienst wei­ter­zu­ge­ben. In die­se Ver­hält­nis­se darf sich der Ver­mie­ter nicht ein­mi­schen.

Nach der Münster­dorfer Straßen­rei­ni­gungs­sat­zung sind bei Schnee­fall / Glätte in der Zeit zwi­schen 07:00 Uhr bis 20:00 Uhr der ge­fal­le­ne Schnee und die ent­stan­de­ne Glätte un­verzüglich nach Be­en­di­gung des Schnee­falls bzw. nach dem Ent­ste­hen der Glätte zu be­sei­ti­gen. Geh­we­ge sind da­bei auf 1,50 m Brei­te von Schnee frei­zu­hal­ten.

Auf Geh­we­gen und Strei­fen ent­lang der Grund­stücks­gren­ze in den ver­kehrs­be­ru­hig­ten Be­rei­chen ist bei Eis- und Schnee­glätte sorg­fältig zu streu­en, wo­bei die Ver­wen­dung von um­welt­schädli­chen Stof­fen (z. B. Koch­salz) un­ter­blei­ben soll­te.

Die voll­ständi­ge Rei­ni­gungs­sat­zung der Ge­mein­de Müns­ter­dorf können Sie hier nach­le­sen. Ent­spre­chen­de Sat­zun­gen gibt es natür­lich auch in Läger­dorf, Oelix­dorf, Brei­ten­burg und Dägeling. 

Aus­ge­trock­ne­te Ad­vents­ge­ste­cke und Christ­bäume sind in der Weih­nachts­zeit häufig der Grund für Woh­nungs­brände. Die tro­cken­en Zwei­ge bren­nen wie Zun­der. Schon ein klei­ner Fun­ke reicht, sie zu ent­zünden. Ker­zen auf Tisch­ge­ste­cken und an Tan­nenbäum­en ver­ur­sa­chen "al­le Jah­re wie­der" Sach­schäden in Mil­lio­nenhöhe. Im schlimms­ten Fall sind Ver­letz­te und To­te die Fol­ge. Ei­ne Ge­fahr, die oft un­ter­schätzt wird.

"Ei­ne tro­ckene Tan­ne ver­brennt so ex­plo­si­ons­ar­tig, dass Lösch­ver­su­che oft ver­geb­lich blei­ben", warnt Bian­ca von der Hei­de, Vor­stands­mit­glied bei Haus & Grund Münster­dorf und Ver­si­che­rungs­spe­zia­lis­tin in It­ze­hoe. Bin­nen we­ni­ger Se­kun­den ent­steht da­bei viel Rauch, der sich schnell im gan­zen Raum aus­brei­tet und be­reits nach we­ni­gen Atem­zügen zu Ver­gif­tun­gen führen kann. "In die­sem Fall muss man so schnell wie mög­lich aus dem Haus raus und die die Feu­er­wehr ru­fen", sagt Bian­ca von der Hei­de. "Auf kei­nen Fall darf man ver­ges­sen, die Mit­be­woh­ner zu war­nen und ih­nen beim Ver­las­sen des Hau­ses zu hel­fen." Nie­mals soll­te man sein Le­ben aufs Spiel set­zen und ins Haus zurück ren­nen, um noch ir­gend­wel­che Sa­chen zu ret­ten.

Da­mit solch ein Brand gar nicht erst pas­siert, ist es am bes­ten auf ech­te Ker­zen zu ver­zich­ten. Ge­ra­de wer Kin­der oder Tie­re hat, soll­te lie­ber zur elek­tri­schen Lich­ter­ket­te grei­fen. "Beim Kauf aber un­be­dingt auf das GS-Zei­chen für ge­prüfte Si­cher­heit ach­ten und die Lich­ter­ket­te beim Ver­las­sen des Hau­ses aus­schal­ten", rät Bian­ca von der Hei­de "Löschde­cke, Feu­erlöscher oder zu­min­dest ein vol­ler Was­serei­mer soll­ten griff­be­reit in der Nähe ste­hen." Der Baum muss fest ste­hen und genügend Ab­stand von al­lem Brenn­ba­ren, wie Gar­di­nen und Möbeln, ha­ben. Auch soll­te er re­gelmäßig ge­gos­sen wer­den, die Feuch­tig­keit im Baum ver­min­dert das Brand­ri­si­ko. "Ker­zen dürfen nicht un­be­auf­sich­tigt bren­nen", so Bian­ca von der Hei­de. Ad­vents­ge­ste­cke soll­ten im­mer auf ei­ne feu­er­fes­te Un­ter­la­ge ge­stellt wer­den.

Ein wich­ti­ges The­ma auch für das gan­ze Jahr: Rauch­mel­der! Die­se le­bens­ret­ten­den Geräte sind seit 01. Ja­nu­ar 2005 in Neu­bau­ten, seit 12. De­zem­ber 2008 auch für al­le Be­stands­bau­ten Pflicht in Kin­der­zim­mern, Schlaf­zim­mern und Flu­ren, die als Ret­tungs­weg die­nen. Der letz­te Ter­min für die Nach­rüstung war der 31. De­zem­ber 2010 ge­mäß § 49 Ab­satz 4 Lan­des­bau­ord­nung. Wo sie an­zu­brin­gen sind und wo es darüber hin­aus emp­feh­lens­wert ist (z. B. im Wohn­zim­mer oder in Hob­byräum­en) so­wie wei­ter­ge­hen­de In­for­ma­tio­nen fin­den Sie in dem in­for­ma­ti­ven Merk­blatt der Pro­vin­zi­al Ver­si­che­rung in un­se­rem Dow­n­load­be­reich un­ter For­mu­lare & Down­loads / Bau­en & Re­no­vie­ren / Im Be­stand.

Kommt es doch zum Brand, soll­te un­verzüglich die Ver­si­che­rung in­for­miert wer­den. "Für die Schäden an der Woh­nungs­ein­rich­tung springt die Haus­rat­ver­si­che­rung ein", er­klärt Bian­ca von der Hei­de. "Das Ei­gen­heim ist über die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung ver­si­chert. Wur­de der Brand durch grob fahr­lässi­ges Ver­hal­ten des Ver­si­che­rungs­neh­mers begüns­tigt, über­nimmt die Ver­si­che­rung je nach Si­tua­ti­on und Ver­trag nur einen Teil des Scha­dens."

Für einen er­schre­cken­den Ein­druck über die Brenn­bar­keit ei­nes Weih­nachts­bau­mes emp­feh­len wir die­ses Vi­deo zu ei­nem Brand­ver­such der Feu­er­wehr. Nach 30 Se­kun­den steht der Baum in Voll­brand, nach 45 Se­kun­den der gan­ze Raum, nach 75 Se­kun­den bers­ten die Fens­ter­schei­ben.

Un­wet­ter­mel­dun­gen zei­gen es ein­drück­lich: Über­schwem­mun­gen auf­grund von lo­ka­len Star­kre­gen­fäl­len neh­men zu. Kel­ler lau­fen voll, Tep­pi­che durch­wei­chen, Möbel wer­den be­schä­digt. "Doch was nur we­ni­ge wis­sen, Schä­den durch Star­kre­gen­fälle sind we­der durch die Wohn­gebäude- noch durch die Haus­rat­ver­si­che­rung ab­ge­si­chert", so Bian­ca von der Hei­de, Vor­stands­mit­glied bei Haus & Grund Müns­ter­dorf und Ver­si­che­rungs­spe­zia­lis­tin in It­ze­hoe. "Hel­fen kann aber ei­ne Ele­men­tar­scha­den-Ver­si­che­rung."

Das be­son­de­re an der Ele­men­tar­scha­den-Ver­si­che­rung ist, dass sie bei Über­schwem­mun­gen Schäden durch von außen ein­tre­ten­des Was­ser im Ge­gen­satz zur ein­fa­chen Gebäude- und Haus­rats­ver­si­che­rung mit ein­sch­ließt. "Die Ver­si­che­rung greift bei­spiels­wei­se, wenn das Grund­stück durch Star­kre­gen ge­flu­tet wird oder wenn Flüs­se oder Seen durch star­ke Nie­der­schläge über die Ufer tre­ten und das Was­ser in den Kel­ler ein­dringt", er­klärt Bian­ca von der Hei­de. In so ei­nem Fall kommt die Ele­men­tar­scha­den-Ver­si­che­rung für die durch das Was­ser zer­stör­ten Pols­ter­möbel auf. Eben­so über­nimmt sie die Kos­ten für auf­ge­weich­te Ta­pe­ten und durch­näss­te Tep­pi­che. "Nicht ver­si­chert blei­ben Schä­den durch Sturm­flut und Deich­bruch, da dies in Nord­deutsch­land ein un­ab­seh­ba­res Ri­si­ko dar­stellt", so die Ver­si­che­rungs­spe­zia­lis­tin.

Doch bis­her ha­ben nur we­ni­ge ei­ne Ele­men­tar­scha­den-Ver­si­che­rung ab­ge­schlos­sen. "Bei uns sind es bei­spiels­wei­se un­ter zehn Pro­zent der Ge­bäu­de- und Haus­rat­ver­si­che­rungs­kun­den", weiß Bian­ca von der Hei­de. "Aber im­mer mehr Men­schen kom­men nach den Un­wet­tern zu uns und wol­len wis­sen, wie sie sich ab­si­chern können." Ei­ne Ele­men­tar­scha­den-Ver­si­che­rung kann zu­sam­men mit ei­ner be­reits be­ste­hen­den Gebäude-, Haus­rat- oder In­halts­ver­si­che­rung ab­ge­schlos­sen wer­den. Der jähr­li­che Bei­trag rich­tet sich ent­we­der nach dem Wert des Ein- oder Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses oder nach dem Wert des Haus­ra­tes be­zie­hungs­wei­se des In­hal­tes. Mit­glie­der bei Haus & Grund Mün­ster­dorf und Um­ge­bung er­hal­ten bei der Pro­vin­zi­al einen in­di­vi­du­el­len Ra­batt auf den Ta­rif­bei­trag.

Unter Formulare & Downloads / Bauen & Renovieren / Im Bestand fin­den Sie auch die 60-sei­tige Hoch­was­ser­fi­bel des Bun­des­min­is­ter­iums für Ver­kehr, Bau und Stadt­ent­wick­lung.

Seit die­sem Jahr tre­ten die Schorn­stein­fe­ger of­fen­siv an die Haus­ei­gentümer her­an und bemühen sich um Jah­res­ver­träge mit Verlänge­rungs­klau­seln für Kehr- und Über­prüfungs­ar­bei­ten.

Bis­lang kam der Schorn­stein­fe­ger von sich aus ans Haus und führ­te die er­for­der­li­chen Ar­bei­ten aus. Bis zum 31. De­z­em­ber 2012 ist er da­zu auch ge­setz­lich ver­pflich­tet.

Ab dem 01. Jan­u­ar 2013 be­steht freie Schorn­stein­fe­ger­wahl. In die­sem Sek­tor kehrt al­so die freie Markt­wirt­schaft ein. Da­her wer­den die Schorn­stein­fe­ger ih­re Diens­te je nach "Markt­la­ge" zu un­ter­schied­li­chen Prei­sen an­bie­ten.

Die vom Schorn­stein­fe­ger aus­zuführen­den Ar­bei­ten selbst sind zwin­gend vom Ge­setz vor­ge­schrie­ben, im Ein­zel­nen:

• die Führung des Kehr­buchs mit der Kon­trol­le, ob die vor­ge­schrie­be­nen Schorn­stein­fe­ger­ar­bei­ten durch­ge­führt wur­den
   
• die Durchführung der Feu­er­stät­ten­schau zwei­mal im sie­benjähri­gen Ver­ga­be­zeit­raum ein­sch­ließlich der Prüf­ung der Be­triebs- und Brand­si­cher­heit der An­la­gen
   
• die Durchführung von an­lass­be­zo­ge­nen Über­prüfun­gen
   
• die Aus­stel­lung von Be­schei­ni­gun­gen zur Bau­ab­nah­me nach der Lan­des­bau­ord­nung
   
• die Durchführung von Er­satz­vor­nah­men, wenn Ei­gentümer ih­ren Rei­ni­gungs-, Über­prüfungs- oder Mess­pflich­ten nicht nach­kom­men.

Die vor­ge­nann­ten Auf­ga­ben nimmt da­bei der Schorn­stein­fe­ger als "Be­lie­he­ner des Staa­tes" wahr, so wie Sie es zum Bei­spiel vom TÜV für die Prüf­ung und Über­wa­chung der Kraft­fahr­zeu­ge ken­nen. Wir emp­feh­len Ih­nen drin­gend, zum jet­zi­gen Zeit­punkt noch kei­ne Auf­träge zu er­tei­len, weil es noch kei­ne aus­rei­chen­den Ver­gleichs­prei­se für die ein­zel­nen Dienst­leis­tun­gen der Schorn­stein­fe­ger gibt.

Beim letz­ten Be­such des Schorn­stein­fe­gers ist Ih­nen ein Feu­er­stät­ten­be­scheid aus­ge­hän­digt wor­den. Die­sem Feu­er­stät­ten­be­scheid kön­nen Sie ent­neh­men, wie oft und in wel­chem Zeit­raum der Schorn­stein zu keh­ren oder die An­la­ge zu über­prüfen ist. Dies sind dann die Kri­te­ri­en für die Prei­ser­mitt­lung. Al­ler­dings soll­ten Sie auch nach­fra­gen, in wel­cher Höhe Fahrt­kos­ten an­fal­len. Denn zu­künf­tig dür­fen für je­den Ein­satz Fahrt­kos­ten be­rech­net wer­den und das bei meh­re­ren Nut­zungs­ein­hei­ten auch für je­de ein­zel­ne Ein­heit. Dies dürf­te Ih­nen von Hand­wer­ker­ein­sätzen be­kannt sein. Schon jetzt zeich­net sich ab, dass Sie mit höher­en Kos­ten für die Kehr­gebühren zu rech­nen ha­ben. Wir wer­den den Markt wei­ter für Sie be­ob­ach­ten.

Die Eigentümerin eines Hau­ses hat­te ei­ne Haus­hälf­te ver­mie­tet. Bei­de Ter­ras­sen zum Gar­ten grenz­ten an­ein­an­der. Zwi­schen Ver­mie­te­rin und Mie­te­rin kam es in der Ver­gan­gen­heit häufi­ger zu laut­star­ken Aus­ein­an­der­set­zun­gen. An ei­nem war­men Mai-Tag hielt sich die Ver­mie­te­rin auf ih­rer Ter­ras­se auf und ver­rich­te­te som­mer­lich ge­klei­det Gar­ten­ar­bei­ten auf ih­rem Grund­stücks­teil.

Plötz­lich und un­ver­mit­telt stand die Mie­te­rin auf der Ter­ras­se der Ver­mie­te­rin und ver­lang­te un­freund­lich und laut­stark, dass die Ver­mie­te­rin die Hei­zung an­stel­len bzw. höher dre­hen soll­te. Die Hei­zung war zu die­sem Zeit­punkt, einen Mo­nat vor Som­mer­an­fang, be­reits auf Som­mer­be­trieb um­ge­stellt. Die "gefühl­te" Außen­tem­pe­ra­tur be­trug 20° C. Höflich und be­stimmt ver­such­te die Ver­mie­te­rin, ein sach­li­ches Ge­spräch zu führen. Das ge­lang nicht.

Die Mie­te­rin wur­de im­mer lau­ter und bau­te sich im­mer wie­der un­mit­tel­bar vor der Ver­mie­te­rin auf. Der Auf­for­de­rung, die Ter­ras­se der Ver­mie­te­rin zu ver­las­sen, kam die Mie­te­rin nicht nach. Die Mie­te­rin ver­folg­te viel­mehr die Ver­mie­te­rin "Schritt für Schritt". Letzt­end­lich flüchte­te die Ver­mie­te­rin in ihr Haus und ver­bar­ri­ka­dier­te sich in der ei­ge­nen Woh­nung. Die Ver­mie­te­rin er­stritt in ei­nem einst­wei­li­gen Ver­fü­gungs­ver­fah­ren ein An­er­kennt­nis­ur­teil. Da­nach ist der Mie­te­rin auf­ge­ge­ben wor­den, die Ter­ras­sen­fläche der Ver­mie­te­rin nicht mehr zu be­tre­ten (AG It­ze­hoe, Ur­teil vom 09. Juni 2010, Ak­ten­zei­chen 92 C 118/10 (Lei­der kei­ne Ver­lin­kung mög­lich.)).

Auch in un­se­rer Re­gi­on gibt es so ge­nann­te Mi­et­no­ma­den. Das sind Men­schen, die mit kri­mi­nel­ler Ener­gie und dem Vor­satz von Woh­nung zu Woh­nung zie­hen, die Mie­te nicht zu be­zah­len. Oft­mals wird die Woh­nung auch noch stark ver­wüstet und ver­müllt zurück­ge­las­sen!

Um­so not­wen­di­ger ist es, noch vor Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges und vor Über­las­sung des Miet­ob­jekts an die zu­künf­ti­gen Mie­ter Kennt­nis­se über die per­sönli­che und wirt­schaft­li­che Si­tua­ti­on des neu­en Ver­trags­part­ners zu ha­ben. In ei­ner so ge­nann­ten Mie­ter­selbst­aus­kunft kann ein Ver­mie­ter die Miet­par­tei ver­pflich­ten, An­ga­ben zum Be­ruf, zum Ar­beits­platz und zu den mo­nat­li­chen Einkünf­ten zu täti­gen.

In ei­nem strei­ti­gen Ver­fah­ren kam die Mie­te­rin zwar die­ser Auf­for­de­rung zur Mie­ter­selbst­aus­kunft nach, die Mie­te­rin nahm in dem For­mu­lar­vor­druck je­doch un­zu­tref­fen­de An­ga­ben vor. Für den Ver­mie­ter war die Selbst­aus­kunft Vor­aus­set­zung für den Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges. Nach er­teil­ter Aus­kunft un­ter­schrieb er da­her den Miet­ver­trag. Nach­dem der Ver­mie­ter von den un­zu­tref­fen­den An­ga­ben sei­ner Miet­par­tei Kennt­nis er­langt hat­te, kündig­te er den Miet­ver­trag frist­los und er­klärte darüber hin­aus die An­fech­tung des Miet­ver­tra­ges we­gen arg­lis­ti­ger Täu­sch­ung. Die Miet­par­tei hat­te die Mie­te bis da­hin ver­trags­ge­recht ge­zahlt.

Die Miet­par­tei wehr­te sich er­folg­los ge­gen die Kündi­gung und Räum­ung, denn das Ge­richt ur­teil­te wie folgt:

Be­ant­wor­tet der Mie­ter in der Selbst­aus­kunft Fra­gen nach dem Be­schäf­ti­gungs­ver­hält­nis und mo­nat­li­chen Ein­künf­ten un­zu­tref­fend, ist der Ver­mie­ter zur An­fech­tung bzw. frist­lo­sen Kündi­gung be­rech­tigt. Das Ge­richt be­grün­de­te sei­ne Ent­schei­dung da­mit, dass ein Ver­mie­ter be­rech­tigt ist, sich nach Ein­kom­men und be­ruf­li­cher Stel­lung zu er­kun­di­gen. Nur so sind Rück­schlüs­se auf die Bo­nität der Mie­ter möglich.

Die Bo­ni­tät des Mie­ters ist für den Ver­mie­ter von we­sent­li­cher Be­deu­tung für das Ent­ste­hen und den Fort­be­stand des Miet­verhält­nis­ses, da hier­von die Haupt leis­tungs­ver­pflich­tung des Mie­ters ab­hängt. Es kommt nicht dar­auf an, dass sich das Miet­aus­fall­ri­si­ko auch ver­wirk­licht. Bei wahr­heits­ge­mäßer Aus­kunft hät­te der Ver­mie­ter den Ver­trag nicht ab­ge­schlos­sen (Land­ge­richt Mün­ch­en I, Ur­teil vom 25. März 2009, Ak­ten­zei­chen 14 S 18532/08).

Unsere Bo­nitäts­an­fra­ge zur Über­prüf­ung von Mie­t­in­ter­es­sen­ten durch die SCHUFA fin­den Sie auf der Sei­te For­mu­la­re & Dow­n­loads / Miet­recht. 

Ein Mie­ter hat­te während der Miet­zeit ei­ni­ge Räum­lich­kei­ten mit kräfti­gen Far­ben wie Li­la und Grün ge­stri­chen. In ei­nem Zim­mer war die Stell­fläche ei­nes ba­ro­cken Bücher­schranks aus­ge­spart, so­dass bei Rück­ga­be der Woh­nung ei­ne Wand­sei­te „zwei­far­big“ war. Die in dem Miet­ver­trag ver­wen­de­te Schönheits­re­pa­ra­tur­klau­sel war un­wirk­sam.

Nach­dem das Miet­ver­hält­nis be­en­det wor­den war, be­an­spruch­te der Ver­mie­ter gleich­wohl vom Mie­ter Scha­den­ser­satz we­gen Be­schädi­gung des Miet­ob­jekts. Die Kla­ge des Ver­mie­ters hat­te Er­folg so­wohl vor dem Amts­ge­richt als auch im Be­ru­fungs­ver­fah­ren vor dem Land­ge­richt. Ein Mie­ter ist nach den §§ 280, 546 BGB zum Scha­denser­satz ver­pflich­tet. Es ist zwar Sa­che des Mie­ters, wie er während des Miet­ver­hält­nis­ses die an­ge­mie­te­ten Räu­me streicht; denn dies folgt aus dem Ge­stal­tungs­recht des Mie­ters, sei­ne Räum­lich­kei­ten nach sei­nem Ge­schmack her­zu­rich­ten. Gibt der Mie­ter die Räum­lich­kei­ten aber in ei­nem farb­li­chen Zu­stand zurück, der die Gren­zen des nor­ma­len Ge­schmacks über­schrei­tet, liegt ei­ne Ver­trags­ver­let­zung vor, oh­ne dass es auf die Wirk­sam­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel an­kommt.

Ent­schei­dend ist, ob die ver­wen­de­ten kräfti­gen Farb­töne die Wei­ter­ver­mie­tung des Ob­jekts prak­tisch un­mög­lich ma­chen. Ge­ra­de kräfti­ge Farb­töne wie Li­la oder Dun­kel­grün be­dürfen meh­re­rer An­stri­che, wenn der Ge­schmack des neu­en Mie­ters hel­le An­stri­che be­vor­zugt. Bei klei­nen Farbab­plat­zun­gen durch den Miet­ge­brauch des Fol­ge­mie­ters be­steht die Ge­fahr, dass die un­ter dem neu­en An­strich vor­han­de­ne stark tönen­de Far­be wie­der sicht­bar wird.

Selbst­ver­ständ­lich muss der Ver­mie­ter auch nicht die un­voll­ständig ge­stri­che­ne Wand ak­zep­tie­ren, an der der Ba­rock-Bücher­schrank ge­stan­den hat­te. Ein beim Strei­chen der Wand oder De­cke aus­ge­spar­ter Be­reich, zum Bei­spiel we­gen ei­nes vor­ge­stell­ten oder an­ge­brach­ten Ob­jekts, stellt ei­ne Be­schädi­gung der Miet­sa­che dar. Des­halb ist der Mie­ter zum Scha­denser­satz ver­pflich­tet – un­ab­häng­ig von der Wirk­sam­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel (Land­ge­richt Essen, Urteil vom 17. Feb­ru­ar 2011, Akten­zeichen 10 S 344/10).